別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 君津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市大和田３丁目４番１３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が多い整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 君津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  18.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 君津駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既存住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。振興住宅地区と比較して、 市外及び県外からの転入者は少ないものの、需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね君津市及び木更津市内の中規模一般住宅の建ち並ぶ比較的区画整然とした住宅地域。需要の中心は 圏域に居住する給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。土地は地積は１６５㎡程度で７３０万円 程度、新築戸建住宅で２３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域にはアパート等も所在するが、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性より も居住の快適性、利便性が重視される傾向が強いので鑑定評価に当たっては、類似性の高い取引事例に基づく取引事例 比較法を適用し、収益還元法は適用しない。よって、比準価格を求め、周辺の地価動向及び代表標準地価格を規準とし た価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,700 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [100.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍であるが、君津市の市街化区域にお いて、宅地の供給が限定的であるため、当該 地域の地価は堅調に推移している。 地域要因に特段の変化は見られないが、住宅 地として需要があるため、地価は上昇傾向と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％