別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鎌ケ谷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -10 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東初富５丁目７４５番４９８ ｢東初富５－５－５４｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は白井市との市境付近に位置する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、地域に格別の変動を与える要因は見 受けられず、今後も概ね現状を維持しながら推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市及び周辺市内の東武野田線及び新京成線沿線駅勢圏の住宅地域で、特に鎌ヶ谷大仏駅を最寄駅と する住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は地縁的選好性を有する３０～４０歳代の一次取得者が中心である。近 隣周辺ではミニ開発等により総額を抑えた新規供給が活発であり、需給はほぼ均衡している状況にある。地域の平均的 な取引水準は土地が標準地規模で１０００～１２００万円程度、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地と競争・代替関係を認めることのできる取引事例から規範性の高い価格が求められている。対象標 準地は第一種低層住居専用地域に存し、近隣地域内も居住の快適性が重視される専用住宅が建ち並んでおり賃貸市場が 未成熟であることから収益還元法は適用しない。よって不動産取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価 格から検討した価格との均衡も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [104.0] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が緩和されつつあるが持ち 直しの動きに弱さもみられる。鎌ケ谷市人口 は近年横這い傾向にあり、市内住宅地価格は 二極化傾向。 当該地域は熟成した住宅地域であり、過去１ 年において街路条件、環境条件等に係る地域 要因の変動は、認められなかった。 幅員５ｍの南東道路に面していることから、 近隣地域内において平均以上の競争力を有す る。特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％