別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鎌ケ谷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -3 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　四方田　修   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市北中沢２丁目１４２６番７ ｢北中沢２－４－５１｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 北初富 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  10.3 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 北初富駅南西方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市及び隣接市町の住宅地域で、特に新京成線北初富駅の駅勢圏の戸建住宅地と強い代替関係にある 。需要者は鎌ケ谷市内に居住する地縁選好性の強い個人で、都心に通勤する一次取得層が中心である。成熟化した住宅 地であり、需給関係は安定的に推移している。中心となる価格帯は、土地は標準画地の規模で１２００万円前後、新築 戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である 。また、第１種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住 宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [104.0] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き 持ち直しの動きに弱さがみられる。 北初富駅徒歩圏の既成住宅地域で、近隣地域 の居住環境、利便性等の要因に大きな変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％