別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鎌ケ谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東道野辺５丁目５５９番１２ ｢東道野辺５－３－２１－５｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 周辺に畑も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス 鎌ヶ谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鎌ヶ谷駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき変動要因は見当たらない。一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも現利用状況 を維持するものと予測。住環境良好で需要は安定的であり、今後の地価は横ばい傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね鎌ケ谷市南部に位置する市内価格中低位の既成住宅地域である。需要者の中心は鎌ケ谷市内及び周辺 市の賃貸住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者で、地縁選好性を有す る者である。交通接近条件にはやや劣るが、区画整然とした住宅地域であり、需要は安定的で地価は横ばい傾向にて推 移。取引の中心的価格帯は土地１３５㎡程度で総額１，０００万円台前半、新築戸建は２，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏遠部の住宅地域。地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート 等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重 視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は 充分な説得力を有すると判断される。さらには、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [135.8] [105.0] 100 86,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鎌ケ谷市内の住宅地の地価は、コロナ禍にあ っても、総じてみれば地価傾向や地価形成要 因に顕著な変化は見られず、コロナ前にほぼ 回復している。 特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅 徒歩圏遠部に位置するが、街路条件や住環境 が良好のため需給は安定的で、地価は横ばい 傾向にて推移。 特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％