別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鴨川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴨川 -4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 1,610,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴨川市小湊字田町８８番 ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南3.5m市道 水道 安房小湊 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模住宅等が建ち並ぶ住宅 地域 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 安房小湊駅南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの小規模住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思料する。新型 コロナの懸念もあるが、従来から需要は弱く取引は低調であり、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鴨川市及び周辺市町村において、ＪＲ外房線等の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要 者は同一需給圏内に地縁・血縁を有する地元居住者等であり、同一需給圏外からは少ない。移住目的の転入者も少なく 、需要が堅調な鴨川市中心部と異なり、近隣地域周辺は人口減少も相俟って全体的な宅地需要の減退が認められる。需 要の中心価格帯は、土地が９０㎡程度で１６０万円前後であると判断されるが、戸建住宅の新築需要は弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、鴨川市内の類似の住宅地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的で説 得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅等の 敷地としての取引は想定し難く、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した。従 って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [100.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの懸念はあるものの、市内中心部 周辺は、土地の供給が限定的で亀田総合病院 関連の経済的波及効果もあり地価は底堅く推 移している。 旧来からの小規模住宅地域であり、地域要因 に特段の変動は認められない。外部からの転 入は少なく需要が限定的な地域であり地価は 下落基調にある。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％