別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鴨川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴨川 -3 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴨川市貝渚字川口２９９８番２ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の閑静な住 宅地域 北東4m市道 水道 安房鴨川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 安房鴨川駅南方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (90,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 漁港に近い県道背後の旧来から住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思 料する。新型コロナの懸念はあるが、市場は狭いながらも需給は概ね均衡し、地価は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鴨川市及び周辺市町村において、ＪＲ外房線等の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要 者は同一需給圏内に地縁・血縁を有する地元居住者等であり、同一需給圏外からは少ない。土地の供給が限定的であり 、かつ、地域内でも一定の需要が見込めることから、旧来の住宅地で市場は狭いながらも需給は概ね均衡している。需 要の中心価格帯は、土地が１４０㎡程度で３００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、鴨川市内の類似の住宅地域に係る取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的で説得 力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅等の敷 地としての取引は想定し難く、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した。従っ て、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 97.2] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの懸念はあるものの、市内中心部 周辺は、土地の供給が限定的で亀田総合病院 関連の経済的波及効果もあり地価は底堅く推 移している。 旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段 の変動は認められない。市場は狭いながらも 需給は概ね均衡しており地価は横ばいで推移 している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +0.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％