鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1040	我孫子市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２２１０５０９４３５ -1083	我孫子市		建付地	（　）	不整形	北19m国道、南4.5m、二方路		近商 (80,300)
c	２２１０５０７２０８ -28	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西5.4m、角地		近商 (90,200)
d	２２１０５０７２０８ -1041	我孫子市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２２１０５０８０８２ -1003	柏市		更地	（　）	台形	北東8m県道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 92.2]	229,552	100 [ 106.7]	215,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 203,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	209,842	100 [ 110.0]	190,765		191,000
c	(　 ) 134,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	128,198	100 [ 69.3]	184,990		185,000
d	(　 ) 195,241	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,755	100 [ 89.9]	221,085		221,000
e	(　 ) 167,785	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,449	100 [ 92.7]	180,635		181,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 199,000 円／㎡]

我孫子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,448,595	3,855,386	16,593,209	15,111,000	1,482,209	（　0.9507） 1,409,136	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	28,757,878 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.92	ＲＣ6	1,013.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	12.1 m x 21.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

共用部分を考慮した為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.92	80.0	151.14	2,152	325,253	3.0	975,759
							0.0	0
2～ 2	居宅	164.87	95.0	156.63	1,793	280,838	1.0	280,838
							1.0	280,838
3～ 3	居宅	164.87	95.0	156.63	1,883	294,934	1.0	294,934
							1.0	294,934
4～ 5	居宅	164.87	95.0	156.63	1,883	294,934	1.0	294,934
							1.0	294,934
6～ 6	居宅	164.87	95.0	156.63	1,936	303,236	1.0	303,236
							1.0	303,236

計		1,013.27	92.2	934.29		1,794,129		2,444,635
								1,468,876

⑨年額支払賃料	1,794,129 円　×　12ヶ月　＝　 21,529,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,529,548 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,786,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,742,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,444,635 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,468,876 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 683,582 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,448,595 円　　　　（　 79,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-653	2,042 ( 1,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,059	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,793 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-468	1,234 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,592
c	千葉第５（賃）　　　　-506	1,219 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 72.0]	100 [108.0]	1,960

我孫子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	230,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	645,886 円	21,529,548　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,955,000 円	230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,855,386 円　（　　　　　　 15,002 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	230,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,013.27 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,111,000 円（　　　　　 58,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,448,595 円
②総費用	3,855,386 円
③純収益　①－②	16,593,209 円
④建物等に帰属する純収益	15,111,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,482,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,409,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,757,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
我孫子 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 5-2

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　福士　正直

TEL.

鑑定評価額

45,200,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市天王台１丁目１番１２｢天王台１－１－３０｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層店舗事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	天王台 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

天王台駅南東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺の中層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており地域要因に変動はない。商業地の取引
は希少性が高く、売物件が出れば需要は十分見込めるため、地価水準は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天王台駅及び我孫子駅を中心に、隣接市の各駅周辺に広がる普通商業地域。需要者は地元企業や個人投資
家等が中心である。天王台駅周辺の商業ビルのテナントは、飲食店等の店舗事業者が中心で、事務所としての需要は少
なく、上層階を住宅用途として利用している建物が多いため収益性はあまり高くない。商業地は総じて土地取引が少な
く、我孫子市内も同様であり価格水準を把握し難いが、坪当たり６０万円前後での取引が中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の代替・競争関係が認められる事例により試算し得た。収益価格は周辺の利用状況を鑑み、店
舗兼共同住宅を想定の上試算しており実証性は高い。駅前商業地は一般的に収益性に着目して価格形成される傾向が強
いが、天王台駅周辺は賃料水準がそれ程高くなく収益性が低いため収益価格は低位となった。従って市場の実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　我孫子 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 413,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[110.0]

100
[213.2]

[100.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により一部飲食業等は経営
に打撃を受けたが、不動産価格への大きな影
響は見られない。

ＪＲ常磐線「天王台」駅前の商業地域。特段
の変動要因もないことから、今後も現状を維
持するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +88.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０７２０８ -1042	我孫子市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東6m、南5m、西4m、四方路		商業 (100,400)
b	２２１０５０７２０８ -1046	我孫子市		建付地	（　）	不整形	北12m市道、南5m、二方路		近商 (90,200)
c	２２１０５０７２０８ -1041	我孫子市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２２１０５０７８９３ -28	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,287	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	193,521	100 [ 100.0]	193,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 168,748	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 91.5]	100 [ 100.0]	187,928	100 [ 85.5]	219,799		220,000
c	(　 ) 195,241	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,755	100 [ 99.0]	200,763		201,000
d	(　 ) 366,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,312	100 [ 193.1]	189,701		190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

我孫子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,391,586	4,022,247	17,369,339	15,768,000	1,601,339	（　0.9507） 1,522,393	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,069,245 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.92	ＲＣ6	1,013.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	12.1 m x 21.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を共同住宅

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

エントランス、廊下等共用面積を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.92	80.0	151.14	2,806	424,099	3.0	1,272,297
							0.0	0
2～ 2	居宅	164.87	95.0	156.63	1,754	274,729	1.0	274,729
							1.0	274,729
3～ 3	居宅	164.87	95.0	156.63	1,807	283,030	1.0	283,030
							1.0	283,030
4～ 4	居宅	164.87	95.0	156.63	1,877	293,995	1.0	293,995
							1.0	293,995
5～ 6	居宅	164.87	95.0	156.63	1,929	302,139	1.0	302,139
							1.0	302,139

計		1,013.27	92.2	934.29		1,880,131		2,728,329
								1,456,032

⑨年額支払賃料	1,880,131 円　×　12ヶ月　＝　 22,561,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,561,572 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,872,610 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,688,962 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,728,329 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,456,032 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 677,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,391,586 円　　　　（　 83,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-467	1,800 ( 1,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	1,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,830 円/㎡　月額支払賃料（　 1,754 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-655	1,280 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.3]	100 [ 97.0]	1,760
c	千葉第５（賃）　　　　-457	1,742 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,814

我孫子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	676,847 円	22,561,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,022,247 円　（　　　　　　 15,651 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,013.27 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,768,000 円（　　　　　 61,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,391,586 円
②総費用	4,022,247 円
③純収益　①－②	17,369,339 円
④建物等に帰属する純収益	15,768,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,601,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,522,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,069,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）