別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 我孫子 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -30 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐字大坪１２５５番１１ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 布佐 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 布佐駅北方 800m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと見込まれる。街路がやや狭く需要は限定的となり、地価 は下落傾向で推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市のＪＲ成田線沿線の住宅地域となり、都心方面へのアクセスの面で劣ることから需要 は弱い。更地の取引は少なく状態の良い中古戸建の取引がみられる地域特性となる。中古戸建は総額５００万円～８０ ０万円程度の水準での取引が多い。近隣に居住する個人など地縁的選好性の強い個人が需要者の中心となるが、液状化 の風評から地盤の状態を気にする需要者が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸による収益性を必ずしも志向できる地域特性ではないため収益還元法の適用は断念し、同一需給圏内の成田線「布 佐」駅周辺の住宅地域の取引事例を中心として取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有し ており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比 準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [105.0] 100 [152.6] [104.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響で厳 しい状況にあるが緩和の兆しも見られる。最 寄駅の性格により地価の動向は異なる。 ＪＲ成田線布佐駅から徒歩圏内の住宅地であ るが、街路条件の面でやや劣り需要は弱含み 、地価は下落傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％