別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 我孫子 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -29 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐酉町６８番１３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 布佐 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 布佐駅南東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が整然とした戸建住宅を中心とする住宅地域で比較的熟成されている。今後も同様の利用が継続されるもの と推察するが、周辺地域の地盤が懸念されて以来、需要は減退し地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線布佐駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。需要者の属性は地縁を有する若年～中年 層の一次取得者が中心となっている。布佐駅周辺は需要が減退していた上に、液状化危険度マップで液状化の可能性が 高いとされているため、更に需要が減退し住宅価格は依然として下落している。最近の地価水準としては土地単価で坪 ５～１０万円、新築住宅で総額１、５００～２、０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念 した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。各事例は それぞれ規範性が認められ、これらを関連付けることにより市場水準に合致した精度が高い価格となった。よって、当 該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [105.0] 100 [141.4] [104.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県内の個人消費は一部に弱さが残るが緩 やかに持ち直しつつある。我孫子市は人口が 横ばいだが、持家、貸家、分譲ともに需要が 増加している。 駅から徒歩圏で区画整然とした住宅地域だが 需要が弱い地域である。地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％