別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 我孫子 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -28 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市新木野３丁目１１５３番１２ ｢新木野３－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 新木 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.1 ｍ、奥行　約　　  15.1 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道　　 交通 施設 新木駅北方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に造成された住宅団地で戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと 予測する。利便性の劣るＪＲ成田線沿線のため需要は弱く、地価水準も弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市を中心としたＪＲ成田線沿線の住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁を有する一次取得者で ある。既成の住宅地域で最寄駅から徒歩圏内であるが、利便性の劣るＪＲ成田線沿線住宅地であること、低地に位置し 選好性が劣ること等から需要は弱含み傾向で、地価水準も下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準的な規 模の土地で坪当たり６～８万円程度、中古建物付きは、建物の程度にもよるが４００～８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とした第一種低層住居専用地域内の住宅地域に存しており、画地規模から判断して投資採算の 見込める賃貸用建物の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提 とした自用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を標準として、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [105.0] 100 [164.6] [105.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我孫子市は、人口はほぼ横這い傾向で推移し 、高齢化は進行しつつある。土地価格は利便 性等により二極化傾向にある。コロナ禍の影 響は少ない。 地域要因に特段の変動は認められないが、利 便性の劣るＪＲ成田線沿線の既成の住宅地域 で、需要は弱含み傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +71.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％