別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 我孫子 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -24 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 79,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市並木５丁目１１０９番７外 ｢並木５－８－９｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ低地の住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 我孫子 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 我孫子駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的熟成された住宅地域を形成しており、当面は現状を維持した土地利用状態が継続するものと予測される。 街区が雑然としてやや需要が弱いが、駅から徒歩圏であり地価は安定的に推移すると推察。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。需要者の属性は都心へ通勤する３０～４０歳台の 会社員で、一次取得者が中心となっている。地域は狭隘道路が多く街区はやや雑然としているが、我孫子駅まで徒歩圏 であり、昨今の地価は安定的に推移している。価格水準としては土地単価で坪２５～２７万円前後、総額としては１、 ３００～１、４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、下記記載の理由か ら適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、 複数の規範性が高い事例から得られているため、市場水準に合致した妥当な価格となった。よって、当該比準価格を標 準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [212.0] [105.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県内の個人消費は一部に弱さが残るが緩 やかに持ち直しつつある。我孫子市は人口が 横ばいだが、持家、貸家、分譲ともに需要が 増加している。 最寄駅から徒歩圏ではあるが、やや雑然とし た街並みの住宅地域である。地域要因に特段 の変動は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +96.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％