別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 我孫子 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -22 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市古戸字原７９番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家及び一般住宅が 見られる畑作地帯の 住宅地域 北3.7m市道 水道、ガス 湖北 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       328 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 湖北駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、地域性に大きな変動もなく今後も現環境を維持していくものと予測さ れる。市街化調整区域内の土地の需要は限定的である事から地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子市内及び周辺市域の市街化調整区域内に存する住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は地縁的 選好性を有する中高年層と思料される。当該需要者は、周辺環境、建物建築の有無等を考慮して意思決定を行う。当該 地域は利便性が劣る市街化調整区域内に存し、建物建築に制限等も多くある事から需要は限定的である。取引件数も少 なく、需要の減退が認められる。取引の価格帯は約１５，０００円／㎡～約２０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は駅からやや距離のある市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中 心であると考えられる。市街化調整区域内である事から収益用不動産は想定は難しく、非現実的である事からも収益価 格の試算は断念した。一方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているもの と思料する。以上から、本件では比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [122.5] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による影響から引 き続き厳しい状況にあるが、住宅投資は持ち 直しつつある。 市街化調整区域内の農家住宅地域で、利便性 が劣り、用途も限定的である事から需要は減 退傾向。地域に特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％