別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 我孫子 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -19 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市若松１７１番１２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が建ち 並ぶ分譲住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 我孫子駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特段変動は無い。我孫子駅からやや遠い ため地価は弱含みで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、需要者の中心は近郊市に自動車通勤するファミリー世帯が中心。 同一需給圏の住宅地域では昨年から新築戸建住宅への需要が高まり、販売が好調な状況が続いている。対象標準地はバ ス通り背後の住宅地域に存し、バス通り沿いに生活利便施設は概ね整っている。対象標準地は規模がやや大きいため２ 区画分譲も想定でき、土地単価として３０万円／坪前半の水準と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 我孫子駅からバス便利用の地域となり、賃貸需要は弱いため収益還元法の適用を断念した。同一需給圏内の我孫子市内 の住宅地域の取引事例を中心として取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており取引 事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との均衡を踏まえ取引事例比較法で求めた比準価格をもっ て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [176.4] [104.0] 100 95,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響で厳 しい状況が続いたが緩和の兆しも見られる。 最寄駅の性格や徒歩圏内外により地価の動向 は異なる。 我孫子駅からバス便利用の住宅地域であり、 生活利便施設は概ね整っているもののハザー ドマップで低地となっており需要は弱含み。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +15.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％