別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 我孫子 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５ ｢布佐平和台３－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 布佐 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 布佐駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ成田線「布佐」駅周辺は需要の減退が継続し、当該近隣地域も地価は下落傾向である。区画整然とした街並 みで住環境は良好であり、当面は現状を維持した利用と推察する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線布佐駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。需要者の属性は地縁を有する若年～中年 層の一次取得者が中心となっている。布佐駅周辺は近年需要が減退した上に、古い住宅団地は居住者が高齢化し、供給 が増えているために住宅価格が下落している。最近の地価水準としては土地単価で坪１０～１２万円、築年の古い中古 住宅の総額としては８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適 用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。 本件では複数の規範性が高い事例が得られ、各事例を比準して関連づけることにより市場水準に合致した価格となった 。よって、当該比準価格を標準とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県内の個人消費は一部に弱さが残るが緩 やかに持ち直しつつある。我孫子市は人口が 横ばいだが、持家、貸家、分譲ともに需要が 増加している。 最寄駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域 であるが需要が弱い地域である。地域要因は 特に変動がない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％