鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０９４３５ -1075	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２１０５０９４３５ -1074	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２２１０５０６７９４ -11	我孫子市		更地	（　）	不整形	北西5.4m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２２１０５０９６７６ -28	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e	２２１０５０６７９４ -44	我孫子市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、西4.5m、角地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,825	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	92,063	100 [ 101.5]	90,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	95,200
b	(　 ) 95,717	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	91,944	100 [ 103.3]	89,007		93,500
c	(　 ) 72,288	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	83,583	100 [ 93.2]	89,681		94,200
d	(　 ) 90,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	87,140	100 [ 104.9]	83,070		87,200
e	(　 ) 92,770	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	89,113	100 [ 101.0]	88,231		92,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

我孫子 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,559,560	395,867	2,163,693	1,623,280	540,413	（　0.9692） 523,768	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,689,143 円　　　　（　 64,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.25	Ｗ2	137.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	13.2 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建て単身者向け共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	68.76	100.0	68.76	1,649	113,385	1.0	113,385
							0.0	0
2～ 2	居宅	68.76	100.0	68.76	1,731	119,024	1.0	119,024
							0.0	0
～

～

～

計		137.52	100.0	137.52		232,409		232,409
								0

⑨年額支払賃料	232,409 円　×　12ヶ月　＝　 2,788,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 137.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,788,908 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,557,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,409 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,559,560 円　　　　（　 15,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-460	1,271 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-208	2,034 ( 2,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,784
c	千葉第５（賃）　　　　-261	1,474 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,638

我孫子 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,800 円	20,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,667 円	2,788,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,100 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 395,867 円　（　　　　　　 2,399 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 137.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,623,280 円（　　　　　 9,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,559,560 円
②総費用	395,867 円
③純収益　①－②	2,163,693 円
④建物等に帰属する純収益	1,623,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	540,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	523,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,689,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
我孫子 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 -4

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　福士　正直

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市我孫子３丁目７６番７｢我孫子３－３１－３｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種 (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート等が見られる低地の住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	我孫子 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 60 ｍ、南 45 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.2 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

我孫子駅北西方

750m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており今後も現在の住環境を維持するものと予測する。低地に広がる街路条件が劣る住宅
地域であるが、最寄駅や大規模商業施設への接近性が評価され、近年需要が堅調であり価格は上昇傾向で推移。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は我孫子市を中心に常磐線沿線の駅徒歩圏の住宅地域。需要者は都心に勤務する３０歳台～４０歳台の一次
取得者が中心。当地域は低地に位置し、高台にある大型マンションの裏側にあることなどから人気の低い地域であった
が、ここ数年我孫子駅や商業施設への接近性が評価され、業者の買取転売が増えるなど市況に変化が見える。土地の価
格水準は従来の坪２０万円台後半から坪３０万円台へと上昇している。この傾向はしばらく継続するものと思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は駅徒歩圏にあるため近隣地域及び周辺地域には共同住宅も見られるが、地主の土地活用としての利用がほとん
どであり、新規の収益物件への投資は採算的に難しい。取引は自用目的の戸建住宅用地が中心で、居住の快適性、利便
性等を重視して価格が形成される傾向が強い。よって本件では収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　我孫子 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 163,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[180.3]

[105.0]
100

94,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる不安定な経済情勢下にある
が、不動産価格への大きな影響は見られない
。利便性、環境の良い住宅地の需要は底堅い
。

住宅地域として熟成しており地域要因に特段
の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５０３３８６ -2012	我孫子市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
b	２２１０５０９４３５ -27	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西19m国道、東3.9m、二方路		１住居 (70,200)
c	２２１０５０９４３５ -41	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.5m市道、南36.8m、角地		準住居 (70,200)
d	２２１０５０６７９４ -11	我孫子市		更地	（　）	不整形	北西5.4m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,915	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,422	100 [ 98.0]	126,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 143,698	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	141,510	100 [ 149.6]	94,592		99,300
c	(　 ) 109,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	108,575	100 [ 122.4]	88,705		93,100
d	(　 ) 72,288	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	83,583	100 [ 103.5]	80,757		84,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

我孫子 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,534,560	397,450	2,137,110	1,623,280	513,830	（　0.9692） 498,004	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,163,347 円　　　　（　 61,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.25	Ｗ2	137.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	13.2 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（４戸）、平均専有面積約３４㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	68.76	100.0	68.76	1,649	113,385	1.0	113,385
							0.0	0
2～ 2	居宅	68.76	100.0	68.76	1,698	116,754	1.0	116,754
							0.0	0
～

～

～

計		137.52	100.0	137.52		230,139		230,139
								0

⑨年額支払賃料	230,139 円　×　12ヶ月　＝　 2,761,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 137.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,761,668 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,532,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,139 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,534,560 円　　　　（　 15,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-465	1,639 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	1,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-201	2,567 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.5]	100 [125.0]	1,611
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,800 円	20,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,850 円	2,761,668　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,100 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,450 円　（　　　　　　 2,409 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 137.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,623,280 円（　　　　　 9,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,534,560 円
②総費用	397,450 円
③純収益　①－②	2,137,110 円
④建物等に帰属する純収益	1,623,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,163,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,600 円／㎡）