別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八千代 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 9-3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 43,900,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市吉橋字内野１０８５番１３外 ②地積 　(㎡) 987   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大規模工場の中に中 小工場が見られる工 業地域 南東8m市道 水道、下水 八千代緑が丘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 八千代緑が丘駅北東方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の内陸型工業団地として成熟しており、今後も現状のまま推移すると予測する。当市内における他の工業団 地の地価上昇の影響を受け、当地域の地価も上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市を中心に周辺市を含む内陸型の工業地域一帯。需要者は中小の製造業や加工業者が中心である。 近年、圏域内においては物流施設用地の需要の増加が著しいが、製造業等の工場地についても移転等の理由から需要は 増加傾向にある。当近隣地域は小規模な工場地が多く、物流施設用地としての利用は困難である。取引価格は画地規模 や形状等により個別性が強く、また取引件数も少ないため市場における中心的な価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域内の工場、倉庫のほとんどが自社使用の土地建物で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用し なかった。比準価格は、当近隣地域の周辺地域及び周辺市の工業地域内の類似性の高い取引事例から試算したもので、 各種補修正・地域要因格差は適切に行われており、市場性を反映した説得力のある価格といえる。そこで本件では比準 価格を採用し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中でも物流施設用地の需要は堅調 である。製造業等の工場地についても一定の 需要があり、工業地の地価は依然として上昇 傾向にある。 小規模工場の多い成熟した工業地域。製造業 等の業況回復には不透明感もあるが、周辺工 業団地の地価上昇の影響を受け当地域も上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％