別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八千代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市上高野字中野１８０７番６ ②地積 　(㎡) 4,842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 都市計画道路 (70,200) 1:1.5 工場 工場、倉庫等が混在 する内陸型工業地域 西15m市道、北側道 水道、ガス 勝田台 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 勝田台駅北方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の工場、倉庫等が混在する内陸型の工業地域であり、今後も当面は現状を維持するものと思料する。物流施 設用地の需要増、工場の移転需要の影響を受け、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び周辺市の工場、倉庫等を中心とした内陸型の工業地域。主な需要者は自用の工場、倉庫の所 有を目的とする製造業、流通業等の事業法人である。同一需給圏内では、立地条件が優れた物流施設用地としても利用 可能な大規模画地への需要の高まりの影響が中小規模工業地についても認められ、工場、倉庫用地のいずれの需要も底 堅い。市場における中心となる価格帯は、工業地の取引が少なく規模など物件毎の個別性が強いため、見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自社使用が中心の中小規模の工場が集積する工業団地であり、賃貸市場は未成熟であることから収益還元 法は適用しなかった。主な需要者は自用目的であり、近傍類似の取引価格を検討して意思決定をしている。従って、鑑 定評価額の決定にあたっては、周辺類似の工業団地等の取引事例を中心に試算され、市場の需給動向を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地の需給動向は物流施設用地の需要は堅 調である。製造業用地も都心やＩＣからの接 近性等にもよるが需要は強含み傾向が継続。 製造業が中心の工業地域で、工場の移転需要 や物流施設用地の需要増の影響により、地価 は上昇基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％