鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八千代 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６８４４５ -77	八千代市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m県道、中間画地		２中専高度地区2種20m (60,200)
b	２２１０６８４４５ -401	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、北東5.5m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	２２１０６７２８５ -404	八千代市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.3m国道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
d	２２１０６７５７６ -415	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14.1m市道、北8m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
e	２２１０６７５７６ -411	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 87.5]	100 [ 100.0]	108,160	100 [ 75.4]	143,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 91,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,797	100 [ 69.1]	128,505		129,000
c	(　 ) 117,469	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,879	100 [ 80.4]	147,859		148,000
d	(　 ) 157,512	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	153,462	100 [ 96.9]	158,372		158,000
e	(　 ) 149,347	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,782	100 [ 104.0]	146,906		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

八千代 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,297,402	1,715,463	7,581,939	6,338,720	1,243,219	（　0.9499） 1,180,934	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	24,100,694 円　　　　（　 91,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	159.55	Ｓ3	442.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	264 ㎡	14.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（１戸）・居宅１Ｋ（２戸）、２～３階（１Ｋ各５戸）を想定

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.72	94.7	102.00	2,500	255,000	3.0	765,000
							1.0	255,000
1～ 1	居宅	51.83	100.0	51.83	1,850	95,886	1.0	95,886
							0.0	0
2～ 3	居宅	141.60	90.3	127.81	1,900	242,839	1.0	242,839
							0.0	0
～

～

計		442.75	92.5	409.45		836,564		1,346,564
								255,000

⑨年額支払賃料	836,564 円　×　12ヶ月　＝　 10,038,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 409.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,038,768 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 833,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,205,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,346,564 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,504 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,297,402 円　　　　（　 35,217 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６８４４５　　　　-9003	1,876 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,577 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６８４４５　　　　-9004	1,449 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 70.0]	2,200
c	２２１０６８４４５　　　　-9013	1,898 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	2,635

八千代 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,400 円	91,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	301,163 円	10,038,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 778,600 円	91,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,600 円	91,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,600 円	91,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,715,463 円　（　　　　　　 6,498 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,600,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 442.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,338,720 円（　　　　　 24,010 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,297,402 円
②総費用	1,715,463 円
③純収益　①－②	7,581,939 円
④建物等に帰属する純収益	6,338,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,243,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,180,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八千代 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 5-6

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　金田　光重

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市大和田字小板橋道１００９番６				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）地区計画等 (100,300)
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ3	中低層の共同住宅や店舗が見られる駅前商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	京成大和田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

京成大和田駅南西方

150m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理の行われた駅近の商業地域で中低層の共同住宅や店舗が見られる。地域要因に変動はなく、現状を維持
するものと予測する。地価は横這いで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八千代市及び隣接市の商業地域。需要者の中心は地元不動産業者、投資家、自己使用目的の企業等であ
る。対象地は駅近接の商業地域に存するが、集積度、繁華性は低く、新規の投資、出店は見られない。商業地の取引は
規模、立地、取得目的等により取引価格差が大きく、市場での需要の中心となる価格帯の総額での把握は困難であるが
、㎡当たり１３０，０００～１４０，０００円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の路線商業地、近隣商業地の取引事例により試算されたもので、各補修正は妥当
であり、圏内商業地域の市場を適切に反映した説得力のある価格といえる。一方、収益価格は低位に求められたが、賃
貸収益を目的とした需要も見られる地域であり、収益価格は一定の規範性を有する。よって、代表標準地との検討を踏
まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 207,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[103.0]

100
[144.2]

[100.0]
100

141,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍は未だ収束が見通せず、様々な経済
活動に影響を残しているが、市内の不動産価
格の動向には直接的な影響は認められない。

繁華性の低い駅前商業地域で地域要因に格別
の変動は認められない。地価は横ばいで推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６７２８５ -403	八千代市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8.3m国道、西5.2m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
b	２２１０６９４３６ -428	八千代市		建付地	（　）	長方形	南東15m市道、北西5m、二方路		２住居高度2種最高20m (60,200)
c	２２１０６７２８５ -412	八千代市		建付地	（　）	不整形	北16m市道、中間画地		２住居高度1種最高20m (60,200)
d	２２１０６７２８５ -1	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,793	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	124,725	100 [ 87.1]	143,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	100,737	100 [ 72.2]	139,525		140,000
c	(　 ) 80,629	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	101,794	100 [ 74.5]	136,636		137,000
d	(　 ) 120,370	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,333	100 [ 85.7]	141,579		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

八千代 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるので原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,629,534	1,782,791	7,846,743	6,730,320	1,116,423	（　0.9489） 1,059,374	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,619,878 円　　　　（　 81,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	159.55	Ｓ3	442.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	264 ㎡	14.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付住宅　１階店舗１、住戸２　２・３階住戸各階５戸

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

共用部分を必要とするため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.72	94.7	102.00	2,617	266,934	3.0	800,802
							1.0	266,934
1～ 1	居宅	51.83	100.0	51.83	1,884	97,648	1.0	97,648
							0.0	0
2～ 3	居宅	141.60	90.3	127.81	1,963	250,891	1.0	250,891
							0.0	0
～

～

計		442.75	92.5	409.45		866,364		1,400,232
								266,934

⑨年額支払賃料	866,364 円　×　12ヶ月　＝　 10,396,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 409.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,396,368 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 862,899 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,533,469 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,400,232 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 266,934 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,225 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,629,534 円　　　　（　 36,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６９４３６　　　　-9010	2,663 ( 2,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,698 円/㎡　月額支払賃料（　 2,617 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６９４３６　　　　-9008	2,573 ( 2,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,679
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,800 円	96,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	311,891 円	10,396,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,900 円	96,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,782,791 円　（　　　　　　 6,753 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,700,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 442.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,730,320 円（　　　　　 25,494 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,629,534 円
②総費用	1,782,791 円
③純収益　①－②	7,846,743 円
④建物等に帰属する純収益	6,730,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,116,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,059,374 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,619,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,900 円／㎡）