鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八千代 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６８４４５ -45	八千代市		更地	（　）	ほぼ台形	南西21m市道、南東25m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
b	２２１０６９４３６ -402	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北東6m、二方路		商業その他 (100,400)
c	２２１０６９４３６ -404	八千代市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	２２１０６９４３６ -71	八千代市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
e	２２１０６７２８５ -408	八千代市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,480	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	154,201	100 [ 50.8]	303,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 322,548	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	316,598	100 [ 97.7]	324,051		324,000
c	(　 ) 262,167	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	316,759	100 [ 87.6]	361,597		362,000
d	(　 ) 279,881	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	268,952	100 [ 87.6]	307,023		307,000
e	(　 ) 261,704	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,676	100 [ 83.1]	320,910		321,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 323,000 円／㎡]

八千代 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,129,435	3,050,861	13,078,574	11,304,600	1,773,974	（　0.9504） 1,685,985	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,872,021 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	105.99	Ｓ7	710.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	11.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２～７階は住宅各３室（１Ｋ）の７階建店舗付共同住宅を想定

⑦有効率　 71.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.99	52.9	56.11	3,600	201,996	3.0	605,988
							1.0	201,996
2～ 3	居宅	100.68	74.7	75.24	2,750	206,910	1.0	206,910
							0.0	0
4～ 5	居宅	100.68	74.7	75.24	2,800	210,672	1.0	210,672
							0.0	0
6～ 7	居宅	100.68	74.7	75.24	2,800	210,672	1.0	210,672
							0.0	0
～

計		710.07	71.5	507.55		1,458,504		1,862,496
								201,996

⑨年額支払賃料	1,458,504 円　×　12ヶ月　＝　 17,502,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 507.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,502,048 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,452,670 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,049,378 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,862,496 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 201,996 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,978 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,129,435 円　　　　（　 97,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６３９１５　　　　-9010	3,771 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	4,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,761 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６３９１５　　　　-9012	3,660 ( 3,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,813
c	２２１０６９４３６　　　　-9015	4,184 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,638

八千代 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	664,000 円	166,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	525,061 円	17,502,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,050,861 円　（　　　　　　 18,490 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 710.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,304,600 円（　　　　　 68,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,129,435 円
②総費用	3,050,861 円
③純収益　①－②	13,078,574 円
④建物等に帰属する純収益	11,304,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,773,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,685,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,872,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八千代 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 5-4

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　杉田　秀樹

TEL.

鑑定評価額

52,000,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市緑が丘１丁目２番２２外				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ7	店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域	東28m市道	水道、ガス、下水	八千代緑が丘 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２８ｍ市道

交通

施設

八千代緑が丘駅北方

180m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

人口増加が続く八千代緑が丘駅圏の駅前商業地域で、中高層のビジネスホテル、店舗付きマンションが多く建ち
並ぶ。商業地の供給は少なく、投資需要は堅調であることから、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八千代市及び周辺市の駅周辺の商業地域。主たる需要者は地元事業者のほか、店舗・マンション等の開発
運営会社、銀行等の大手法人である。駅前商業地域であっても既存の古い商業地域の商況は年々低下している所も多い
が、当地域は背後地域での土地区画整理事業完了後の住宅地開発に伴う人口増等を背景に更なる発展が期待される。土
地取引はほとんど見られず、規模等の画地条件により取引価格の幅が大きく、中心となる価格帯は見い出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似する商業地の取引事例により試算されたもので、取引市場の実態を反映した規範性の高い価格といえる
。一方、収益価格は投資用不動産としての需要が見込まれるため一定の規範性を有するが、査定にあたっては想定要素
が多く、説得性は比準価格と比べ劣るものと判断する。そこで本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を基準
とし、収益価格を考量し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 207,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[103.0]

100
[ 64.5]

[100.0]
100

315,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    309,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による消費の低迷で商業地域の商況
は厳しい状況にあるが、不動産への投資意欲
は高く、立地条件の良好な物件に対する需要
は高まっている。

八千代緑が丘駅圏内の旺盛な住宅地開発・供
給に伴う人口増加を背景に、駅周辺の商業地
の繁華性の向上が期待され、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６９４３６ -71	八千代市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
b	２２１０６９４３６ -403	八千代市		建付地	（　）	長方形	北東（駅前広場）市道、中間画地		商業高度2種最高31m (100,400)
c	２２１０６９４３６ -402	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北東6m、二方路		商業その他 (100,400)
d	２２１０６９４３６ -405	八千代市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e	２２１０６９４３６ -404	八千代市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,881	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	268,952	100 [ 84.9]	316,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	317,000
b	(　 ) 365,230	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	370,708	100 [ 104.3]	355,425		355,000
c	(　 ) 322,548	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	316,598	100 [ 108.8]	290,991		291,000
d	(　 ) 273,098	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,656	100 [ 82.2]	343,864		344,000
e	(　 ) 262,167	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	316,759	100 [ 86.7]	365,351		365,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

八千代 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,882,357	2,999,358	12,882,999	11,100,300	1,782,699	（　0.9504） 1,694,277	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	36,048,447 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	105.99	Ｓ7	710.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	11.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロアー貸）、２～７階：居宅（１Ｋ）の店舗・共同住宅を想定。

⑦有効率　 71.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.99	52.9	56.11	3,480	195,263	3.0	585,789
							1.0	195,263
2～ 3	居宅	100.68	74.7	75.24	2,714	204,201	1.0	204,201
							0.0	0
4～ 5	居宅	100.68	74.7	75.24	2,749	206,835	1.0	206,835
							0.0	0
6～ 7	居宅	100.68	74.7	75.24	2,784	209,468	1.0	209,468
							0.0	0
～

計		710.07	71.5	507.55		1,436,271		1,826,797
								195,263

⑨年額支払賃料	1,436,271 円　×　12ヶ月　＝　 17,235,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 507.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,235,252 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,430,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,804,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,826,797 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,263 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 60,879 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,882,357 円　　　　（　 96,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０６３９１５　　　　-9012	3,660 ( 3,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,740	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,587 円/㎡　月額支払賃料（　 3,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０６９４３６　　　　-9010	2,663 ( 2,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	3,664
c	２２１０６８４４５　　　　-9018	1,671 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 75.0]	2,971

八千代 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	652,000 円	163,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	517,058 円	17,235,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,999,358 円　（　　　　　　 18,178 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 219,000 円／㎡　×　 710.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,100,300 円（　　　　　 67,275 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,882,357 円
②総費用	2,999,358 円
③純収益　①－②	12,882,999 円
④建物等に帰属する純収益	11,100,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,782,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,694,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,048,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）