別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
八千代 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
 ②地積
　(㎡)		 979  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、住宅等
が混在する路線商業
地域		 南東9.3m国道、南西側道 水道、ガス、下水 八千代緑が丘

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ国道 交通

施設		 八千代緑が丘駅南方

900m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの熟成した路線商業地域で地域要因に変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。前年横ばい
で推移していた地価は再び上昇傾向に移っている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域。交通量の多い国道沿いの路線商業地で、チェーン
展開の沿道型飲食店、物販店等が建ち並ぶ。需要者の中心は沿道型店舗を展開する企業、不動産開発業者、地元事業者
等である。土地・建物の賃貸による出店方式が中心であり、売買取引は稀である。また、規模、立地等も様々であるた
め需要の中心となる価格帯を総額での把握は困難であるが、㎡当たり１３０，０００円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の路線商業地、近隣商業地の取引事例により試算されたもので、各補修正は妥当
であり、圏内商業地域の市場を適切に反映した説得力のある価格といえる。一方、収益価格は低位に求められたが、土
地建物の賃貸需要の旺盛な地域であり、収益価格は一定の規範性を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市
場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    207,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[155.9]		 [102.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍は未だ収束が見通せず、様々な経済
活動に影響を残しているが、市内の不動産価
格の動向には直接的な影響は認められない。


交通量多い国道路線商業地域で地域要因に格
別の変動は認められない。地価は横ばいから
上昇傾向に移っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０６
３９１５
-59		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
b ２２１０６
３９１５
-431		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
北東6m、
北20m、
三方路
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２２１０６
７２８５
-403		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8.3m国道、
西5.2m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２２１０６
８６１１
-409		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m国道、
西4m、角地
準工
高度地区1種
(70,200)
e ２２１０６
７２８５
-404		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8.3m国道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
130,943 		 100
[  98.5]
132,937 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
130,682  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
126,326 		 100
[  95.1]
132,835 
135,000 
c (　           ) 
129,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
124,725 		 100
[  94.6]
131,845 
134,000 
d (　           ) 
141,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
135,548 		 100
[ 101.4]
133,677 
136,000 
e (　           ) 
117,469  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
118,879 		 100
[  90.3]
131,649 
134,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



八千代 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるので原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,022,898 
3,946,305 
17,076,593 
14,198,400 
2,878,193 		 （　0.9489）
2,731,117 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     55,737,082 円　　　　（　     56,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 330.40 Ｓ3 891.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   979 ㎡     25.2 m x   39.7 m  前面道路：国道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗付住宅　１階店舗・２階住宅 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 共用部分を必要とするため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.40 
92.2 
304.56 
2,819 
858,555 		 2.0  1,717,110 
1.0  858,555 

 2～ 2		 居宅
280.60 
85.6 
240.12 
1,973 
473,757 		 1.0  473,757 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
280.60 
85.6 
240.12 
1,973 
473,757 		 1.0  473,757 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
891.60 
88.0 
784.80 

1,806,069 		 2,664,624 
858,555 
⑨年額支払賃料      1,806,069 円　×　12ヶ月　＝　      21,672,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     784.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,500 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,224,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,672,828 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,224,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　     2,166,045 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,730,783 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,664,624 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          858,555 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         267,680 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,022,898 円　　　　（　        21,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２１０６９４
３６
　　　　-9008		 2,573  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,708 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,904 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,819 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２１０６９４
３６
　　　　-9015		 4,184  
(   4,052) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
3,099 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 816,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 686,905 円  　　　       22,896,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,946,305 円　（　　　　　　         4,031 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     891.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,198,400 円  
（　　　　　        14,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,022,898 円      
②総費用 3,946,305 円      
③純収益　①－② 17,076,593 円      
④建物等に帰属する純収益 14,198,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,878,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,731,117 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,790 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,737,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,900 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
八千代 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市大和田新田字八幡薮９９７番１外
 ②地積
　(㎡)		 979  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、住宅等
が混在する路線商業
地域		 南東9.3m国道、南西側道 水道、ガス、下水 八千代緑が丘

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．３ｍ国道 交通

施設		 八千代緑が丘駅南方

900m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２９６号（成田街道）沿いに沿道型飲食店舗、アパート等のほか一般住宅も見られる路線商業地域。背後地
人口の増加によるさらなる発展が期待されるが、暫くは現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び周辺市の幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元事業者のほか沿道型店舗を展開する大手・
中堅法人も見られる。当地域は広域的にチェーン展開を行う飲食店舗のほか一般住宅、アパートも見られ、商業地とし
ての集積はあまり進んでいないが、交通量の多い国道沿いのため店舗地需要は底堅い。土地取引はほぼ見られず、また
画地規模や形状等により幅があり中心となる価格帯は見い出し難いが、更地で１２～１４万円／㎡程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の強い幹線道路沿いの取引事例により試算されたもので、取引市場の実態を反映した規範性の高い価
格である。収益価格は対象標準地が商業地域としての集積があまり進んでいない地域に所在し、土地価格に見合う賃料
が得にくいことや建築費の上昇等により低位に試算されたと判断する。そこで本件では、市場性を反映し規範性の高い
比準価格を基準とし、収益価格を考量し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    207,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[155.7]		 [102.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による消費の低迷で商業地域の商況
は厳しい状況にあるが、不動産への投資意欲
は高く、立地条件の良好な物件に対する需要
は高まっている。

当面は現状のまま推移すると判断するが、開
発が進む八千代緑が丘駅圏の住宅地域の人口
増による発展が期待され、地価は上昇傾向に
移行している。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０６
７２８５
-403		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8.3m国道、
西5.2m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２２１０６
７２８５
-404		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8.3m国道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
c ２２１０６
３９１５
-59		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
d ２２１０６
８４４５
-45		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21m市道、
南東25m、
角地
２住居
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
124,725 		 100
[  92.2]
135,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
117,469  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
118,879 		 100
[  94.1]
126,333 
129,000 
c (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
130,943 		 100
[  97.0]
134,993 
138,000 
d (　           ) 
156,480  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
154,201 		 100
[ 115.1]
133,971 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



八千代 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,030,042 
3,696,794 
16,333,248 
13,267,800 
3,065,448 		 （　0.9475）
2,904,512 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     59,275,755 円　　　　（　     60,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 330.40 Ｓ3 891.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   979 ㎡     25.2 m x   39.7 m  前面道路：国道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸）、２～３階は居宅（１ＬＤＫ）の店舗・共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.40 
92.2 
304.56 
2,680 
816,221 		 2.0  1,632,442 
1.0  816,221 

 2～ 2		 居宅
280.60 
85.6 
240.12 
1,876 
450,465 		 1.0  450,465 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
280.60 
85.6 
240.12 
1,876 
450,465 		 1.0  450,465 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
891.60 
88.0 
784.80 

1,717,151 		 2,533,372 
816,221 
⑨年額支払賃料      1,717,151 円　×　12ヶ月　＝　      20,605,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     784.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,500 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,224,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,605,812 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,224,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　     2,077,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,752,330 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,533,372 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,231 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          816,221 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         254,481 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,030,042 円　　　　（　        20,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２１０６３９
１５
　　　　-9011		 3,402  
(   3,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２１０６３９
１５
　　　　-9012		 3,660  
(   3,651) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,760 
c ２２１０６７２
８５
　　　　-9006		 2,725  
(   2,642) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]
2,783 
八千代 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 756,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 654,894 円  　　　       21,829,812　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,606,500 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,696,794 円　（　　　　　　         3,776 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     891.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,267,800 円  
（　　　　　        13,552 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,030,042 円      
②総費用 3,696,794 円      
③純収益　①－② 16,333,248 円      
④建物等に帰属する純収益 13,267,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,065,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,904,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,275,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,500 円／㎡）