別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八千代 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -30 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市八千代台北１７丁目１８２３番４ ｢八千代台北１７－８－９｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 八千代台 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 八千代台駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 主要な利用駅である八千代台駅からは徒歩圏外にある中規模戸建住宅が建ち並ぶ低地の住宅地域。地域要因に特 に変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京成本線及び東葉高速鉄道沿線で、八千代市及び周辺市の戸建住宅を主体とする住宅地域。需要者は圏内 に居住する一次取得者が中心で、圏外からの購入者は少ない。当近隣地域は八千代台駅勢圏の徒歩圏外の地域で利便性 が劣るが、区画整然とした比較的良好な居住環境のため一定の需要がある。取引価格帯としては、土地は１５５㎡程度 で１，３００万円前後、新築戸建住宅は建物の品等にもよるが２，０００万円台半ばから後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートも見られるが、駐車場のないアパートに対する需要はほとんどなく、対象標準地の画地規模では 駐車場を有する共同住宅を想定することは現実的でないことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の 強い取引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高いと判断する。そこで本件で は規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [156.2] [102.0] 100 84,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前年と比べ需要は増加、地価は横ばい乃至は 上昇傾向にあるが、利便性、住環境の劣る地 域は依然下落状況にある。コロナ禍の影響は 見られない。 八千代台駅徒歩圏外の低地の住宅地域。京成 大和田駅は徒歩圏内で、住環境も比較的良好 なため一定の需要があり、地価は概ね横ばい 状況にある。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +47.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％