別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八千代 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -24 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市ゆりのき台８丁目２３番５ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 八千代中央 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 八千代中央駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境良好な住宅団地であるが、最寄駅から距離がある地域であるため需要はやや低調であり、地価は底値水準 に近づきつつも弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び周辺市の東葉高速鉄道線及び京成本線沿線の住宅地域である。住環境良好な大型の住宅団 地であり、良好な住環境を志向する需要が存在する。需要者の中心は、市内居住者や周辺市および県外からの転入者等 の一次取得者層であり、比較的所得水準の高い層である。１８０㎡程度の住宅地の総額は２，２００万円台程度である が、総額が嵩むため敷地分割後の新築分譲が散見され、総額２，０００万円台後半程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地であり、収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適用は見送った。自己使用目 的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを 標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    201,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [155.2] [101.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の人口は増加傾向が続いている。土 地取引件数は、大規模分譲地の販売時期の影 響による増減がありつつも堅調に推移してい る。 八千代市内の住宅地の地価は利便性・住環境 の優劣による二極化傾向にあり、ゆりのき台 ７丁目・８丁目の住宅地の地価は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％