別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八千代 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -13 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市村上南４丁目５番３ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理による新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 村上 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 村上駅南方 460m 法令 規制 １低専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成の進む区画整理による住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。駅 徒歩圏内の良好な居住環境の住宅地で堅調な需要が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び近隣市の東葉高速鉄道又は京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内 に居住する一次取得者で、圏外からの流入も見られる。居住環境、生活利便性に優れた住宅地域で需要は堅調である。 取引の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円台後半～４， ０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅地域として開発された住宅地域に存し、アパート等の賃貸用不動産は見られず、戸建住宅の賃 貸市場も形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性 のある取引事例を収集し得た。近隣地域では自己使用目的の取引が中心で、比準価格は取引市場の実態を反映した実証 的な価格である。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向にあり、土地取引は堅 調に推移している。住宅地の市況は利便性、 居住環境による地域的な選別が更に進む傾向 にある。 最寄駅に近く、居住環境、利便性に優れた住 宅地域である。底堅い需要が認められ、地価 水準は小幅な上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％