別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八千代 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -9 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　学   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市勝田台南３丁目４番１０ ｢勝田台南３－１７－５｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な分譲住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや距離のある勝田台駅勢圏の既成市街地に存する住宅地である。大きな地域要因の変動は見られず今後 も現状を維持しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び佐倉市西部の東葉高速鉄道沿線及び京成本線の住宅地が中心である。当該地域は勝田台駅か らやや距離がある既存の熟成した住宅地である。需要者は３０代～４０代の一次取得者層が中心である。新築戸建住宅 の需要は総額で概ね３，０００万円未満程度で土地は１，０００万円～１，５００万円未満が中心価格帯となる住宅地 域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の周囲には戸建住宅が建ち並んで既成の団地を形成している。投資採算性を満たすような収益性の期待できる 賃貸住宅経営は困難で収益目的よりも自己居住用目的の取引が中心である。したがって収益還元法は適用せず、比準価 格を標準として代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [178.9] [102.0] 100 81,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は変異株等で不確実性を増しつつあ る。不動産市場においては立地等に優れた不 動産は政府による政策もあって概ね堅調な状 況である。 地域要因に関して特段の変動要因はなく、当 該地域の需要は普通程度で地価動向は概ね横 ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％