鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

流山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４７８２９ -1294	流山市		更地	（　）	長方形	北西28m市道、北東4m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	２２１０４７８２９ -1292	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	２２１０４５４９２ -70	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西3.8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	２２１０４６１２３ -1672	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	２２１０４６１２３ -1720	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m未舗装私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 606,071	100 [ 100.0]	[ 115.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	686,880	100 [ 94.2]	729,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	729,000
b	(　 ) 544,399	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	594,484	100 [ 79.3]	749,665		750,000
c	(　 ) 863,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	784,694	100 [ 109.4]	717,271		717,000
d	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,750	100 [ 69.5]	694,604		695,000
e	(　 ) 371,629	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 84.0]	100 [ 89.0]	508,529	100 [ 69.1]	735,932		736,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 729,000 円／㎡]

流山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,082,197	4,823,401	16,258,796	11,765,000	4,493,796	（　0.9546） 4,289,778	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	97,494,955 円　　　　（　 629,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	113.75	ＲＣ6	649.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	10.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所（何れもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.27	86.6	93.75	4,024	377,250	6.0	2,263,500
							0.0	0
2～ 6	事務所	108.27	91.3	98.81	3,095	305,817	6.0	1,834,902
							0.0	0
～

～

～

計		649.62	90.5	587.80		1,906,335		11,438,010
								0

⑨年額支払賃料	1,906,335 円　×　12ヶ月　＝　 22,876,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 587.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,876,020 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,898,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,977,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,438,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,082,197 円　　　　（　 136,014 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-335	1,942 ( 1,856)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 79.2]	100 [100.0]	3,104	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,110 円/㎡　月額支払賃料（　 3,095 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-481	2,375 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 88.2]	100 [120.0]	2,992
c	千葉第４　　　　-334	2,772 ( 2,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 81.9]	100 [100.0]	3,223

流山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,143,801 円	22,876,020　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 874,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,823,401 円　（　　　　　　 31,119 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 649.62 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,765,000 円（　　　　　 75,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,082,197 円
②総費用	4,823,401 円
③純収益　①－②	16,258,796 円
④建物等に帰属する純収益	11,765,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,493,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,289,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,494,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 629,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
流山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-5

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　薩美　奈津美

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

697,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市おおたかの森東１丁目５番１				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層ビル、低層店舗等が多い駅前の商業地域	北西31m市道	水道、ガス、下水	流山おおたかの森 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業の完了した
駅前商業地域。

街

路

３１ｍ　市道

交通

施設

流山おおたかの森駅東
方
170m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前ロータリーに近在する店舗事務所ビル・低層店舗等の建ち並ぶ区画整然とした商業地域である。駅周辺では
商業施設等の開業が続いており、引き続き商業地域としての熟成が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 734,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 620,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は流山市及び周辺市等の駅前商業地域で、特にＴＸ線沿線駅勢圏の商業地域と代替競争関係が強い。中心と
なる需要者は地元企業を中心とする法人投資家、不動産会社、個人投資家等である。駅前商業地の主要顧客である最寄
駅の乗降客は年々増加しており、更に駅周辺において大規模マンション竣工や商業施設開業が続くなど今後も客足の増
加が見込まれ当該地域へも波及効果が期待される。供給は希少であるものの価格帯は７０万円／㎡前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は二路線が交差する「流山おおたかの森」駅前の商業地であり、商業地については対象地の収益性が重視される
傾向にあるが、収益還元法については、対象地上に最有効使用の建物を建築、賃貸に供することを想定しており想定的
要素が含まれている。取引事例比較法については対象地と競争・代替関係を認めることのできる取引事例から規範性の
高い価格が求められていることから、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    685,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が緩和されつつあるが持ち
直しの動きに弱さもみられる。優良な収益物
件への取得需要は底堅いものがあるものの二
極化傾向にある。

二路線が利用可能な最寄駅への接近性に優る
商業地域であり、流入人口の増加に伴い、今
後も繁華性の向上が見込まれる。

対象標準地は、近隣地域において標準的な画
地である。特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４７４９９ -887	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西28m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	２２１０４７８２９ -1292	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	２２１０４５４９２ -70	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西3.8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	２２１０４６１２３ -1672	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 785,080	100 [ 100.0]	[ 115.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	907,552	100 [ 96.0]	945,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	945,000
b	(　 ) 544,399	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	594,484	100 [ 99.0]	600,489		600,000
c	(　 ) 863,163	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	801,172	100 [ 104.5]	766,672		767,000
d	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,750	100 [ 86.6]	557,448		557,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 734,000 円／㎡]

流山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,572,717	4,925,958	16,646,759	12,220,000	4,426,759	（　0.9546） 4,225,784	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	96,040,545 円　　　　（　 620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	113.75	ＲＣ6	649.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	10.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所として各フロアー貸しを想定している。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.27	86.6	93.75	4,015	376,406	8.0	3,011,248
							1.0	376,406
2～ 6	事務所	108.27	91.3	98.81	3,077	304,038	6.0	1,824,228
							1.0	304,038
～

～

～

計		649.62	90.5	587.80		1,896,596		12,132,388
								1,896,596

⑨年額支払賃料	1,896,596 円　×　12ヶ月　＝　 22,759,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 587.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,759,152 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,889,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,870,142 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,132,388 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,896,596 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 591,321 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,572,717 円　　　　（　 139,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-232	3,164 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	3,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,180 円/㎡　月額支払賃料（　 3,077 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-377	2,872 ( 2,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	3,022
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	940,000 円	188,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,137,958 円	22,759,152　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 874,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,598,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,925,958 円　（　　　　　　 31,780 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 649.62 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,220,000 円（　　　　　 78,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,572,717 円
②総費用	4,925,958 円
③純収益　①－②	16,646,759 円
④建物等に帰属する純収益	12,220,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,426,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,225,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,263 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,040,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620,000 円／㎡）