鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

流山 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４６１２３ -1703	流山市		畑		ほぼ長方形	南西7.7m市道、北東5m、二方路		１低専 (50,100)
b	２２１０４６１２３ -1705	流山市		山林		ほぼ台形	東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２２１０４６１２３ -1704	流山市		山林		ほぼ台形	南西12m市道、南東7.4m、角地		１低専 (60,100)
d	２２１０４６１２３ -1706	鎌ケ谷市		雑種地		不整形	南7.8m市道、南東4.5m、角地		１中専高度地区1種 (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 33,275	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 102.0]	32,786	100 [ 72.4]	45,285	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	45,300
b	(　　 ) 45,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	45,015	100 [ 90.7]	49,631		49,600
c	(　　 ) 69,574	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	70,270	100 [ 148.6]	47,288		47,300
d	(　　 ) 82,259	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 99.8]	84,897	100 [ 150.0]	56,598		56,600
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -17.0	宅地造成　　 -11.5
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 +43.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +50.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 48,200 円／㎡]

流山 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
107,000	（　 75.4 ％） 80,678	16,000	1,000	1,020	8,000	54,658
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 48,804		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 48,804		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		48,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２２１０４９１７０ -1807	126,933	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [110.8]	110,154	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	110,000
	b	２２１０４７１５０ -1034	134,820	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [125.0]	107,429		107,000
	c	２２１０４７４９９ -826	94,000	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 90.3]	103,067		103,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 -5.5	環境　　　 +15.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.07	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +0.5	交通・接近 -0.5	環境　　　 +25.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.5	交通・接近 -3.5	環境　　　 -5.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

107,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	流山 -8	116,000	[100.9] 100	100 [102.0]	100 [107.6]	106,644	[100.0] 100	107,000

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 +0.5

交通・接近　　 +2.0

環境　　 +5.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

107,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,160 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南     40 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　100 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    140 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％

＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦であるが、一部宅地にお
　いては、コンクリートブロック擁
　壁を高さ３０ｃｍ程度の施工とす
　る。
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員６ｍの舗装済道
　路を設定し、終端部に転回広場を
　設ける。
　
＊排水工事の概要
　接面市道下の公共下水道管に接続
　する。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　流山市の開発事業整備基準等によ
　り開発面積の６％を整備する。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊その他
　流山市開発事業整備基準に基づき
　、敷地面積の最低限度は１３５㎡
　である。ゴミ置場を１カ所整備す
　る。消防水利として提供公園地下
　に防火水槽を設ける。

別記様式第二

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
流山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 3-1

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　高橋　貴俊

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

流山市西初石２丁目９２４番１

②地積(㎡)

2,690

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高12m

1:1.5

山林

既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域

北西5.8m市道

水道、ガス、下水

初石

840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

山林（宅地見込地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

５．８ｍ市道

交通

施設

初石駅北西方

840m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高12m

⑤地域要因の
　将来予測

戸建住宅分譲地としての開発が進む宅地見込地地域である。熟成度の上昇に伴い周辺の山林についても、順次宅
地開発が行われるものと推測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅分譲用地（宅地見込地）

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 48,100 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 48,400 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね、流山及び隣接市域に所在する市街化区域内の熟成過程にある住宅地域。需要者の中心はディベロッ
パー、地元不動産業者等である。駅徒歩圏内の纏まった規模での供給は限定的であり、造成後に一定の販売価格が見込
める好条件の土地については、住宅需要の高まりも反映し安定した需要がある。土地は標準地と同規模で概ね１億３千
万円～１億５千万程度、開発後における１４０㎡程度の分譲地は約１５００万円程度が市場での中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある取引事例を採用し、各要因の比較を行って得た結果であり、
現実の市場を反映した妥当性のある価格である。控除法を適用した控除後の価格は、宅地造成を想定し販売価格から費
用を控除した価格であり、販売価格、スケジュール等想定条件も詳細に検討されている。したがって、比準価格及び控
除法を適用した控除後の価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 48,000 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +0.6 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いており、
経済の持ち直しの動きも見られるが、原油高等外的
要因の動向に留意する必要がある。

開発が進む宅地見込地地域であり、投資採算性も見
込める地域であることから、熟成度は上昇している
。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

流山 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０４９１７０ -1867	松戸市		宅地		ほぼ長方形	北7.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２１０４７４９９ -802	松戸市		山林		不整形	北東33m市道、東6m、角地		２住居高度地区1種 (64,142)
c	２２１０４９１７０ -1834	松戸市		宅地		ほぼ台形	南東5.6m市道、北西6.5m、二方路		１低専 (50,100)
d	２２１０４４８５４ -1473	鎌ケ谷市		畑		ほぼ長方形	北西6m私道、北東3m、準角地		１低専 (50,100)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 53,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	53,737	100 [ 110.3]	48,719	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	48,700
b	(　　 ) 46,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 102.0]	46,015	100 [ 97.1]	47,389		47,400
c	(　　 ) 69,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 106.1]	65,538	100 [ 130.5]	50,221		50,200
d	(　　 ) 33,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	33,470	100 [ 68.6]	48,790		48,800
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 -5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 +25.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 -40.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 48,100 円／㎡]

流山 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
105,000	（　 75.4 ％） 79,170	15,000	1,000	960	8,000	54,210
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 1.0 ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 48,404		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 48,404		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		48,400

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２２１０４７４９９ -825	108,155	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	106,024	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[ ] 　　　　　　100	106,000
	b	２２１０４７４９９ -915	107,499	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.9]	103,426		103,000
	c	２２１０４７４９９ -914	114,943	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.9]	107,425		107,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +3.1	環境　　　 0.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 -0.1	環境　　　 0.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +3.5	交通・接近 +1.4	環境　　　 0.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

105,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	流山 -8	116,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.1]	103,479	[ ] 100	103,000

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.9

環境　　 +10.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

105,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊擁壁工事の概要
　概ね平坦地であり、擁壁工事は不
　要である。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員約６ｍの道路を
　新設し、終端部に展開広場を配置
　する。
　
＊排水工事の概要
　前面市道に埋設されている、公共
　下水道本管に接続する。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　流山市開発整備基準等に基づき、
　開発区域の６％を提供公園として
　整備する。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 80.0 ｍ
＊その他
　流山市開発整備基準に基づき、敷
　地の最低限度を１３５㎡とし、ゴ
　ミ置場を１ケ所整備、消防水利と
　して提供公園地下に防火水槽を整
　備する。