別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 流山 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -25 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市おおたかの森南１丁目９番１６ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 (60,120) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 流山おおたかの森 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    80 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.4 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 流山おおたかの森駅南 東方 450m 法令 規制 １低専 (60,120) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、交通・生活面の利便性が高く取得需要が強いエリアである。 需要増に対して売物件が少ないことから希少性により地価動向は引き続き強含み推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流山市内のＴＸ線沿線駅勢圏の区画整然とした住宅地域であり、特に流山おおたかの森駅を中心とする区 画整理事業地内の住宅地域との代替競争性が強い。需要者は流山市及び周辺市に居住する都心勤務者等が中心だが子育 て世代を中心に他都県からの流入も見られる。交通・生活利便性が良好で、市内でも選好性の高い地域であり需要堅調 な一方で供給は少なく近年地価は強含み推移している。地域の取引水準は土地１６０㎡程度で４０００万円前後程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、ＴＸ線「流山おおたかの森」駅勢圏の住宅地域に存する対象地と価格牽連性の認められる取引事例から信 頼性の高い価格が求められている。当該地域は第１種低層住居専用地域であって近隣地域内も専用住宅が建ち並んでお り、一部の賃貸物件は元々の土地所有者による有効活用のため建築された場合が殆どであることから収益還元法は適用 しない。よって市場性が反映された比準価格を採用し代表標準地価格との均衡にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [ 56.0] [104.0] 100 252,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が緩和されつつあるが持ち 直しの動きに弱さもみられる。市内の人口増 加率は大きく特にＴＸ線沿線を中心に人口流 入が続いている。 駅接近性良好で、大規模商業施設も近在し生 活利便性も優る、住環境良好な住宅地域であ る。 幅員６ｍの南東道路に面していることから、 近隣地域内において平均以上の競争力を有す る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -8.5 環境　　　　　　 -37.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％