別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 流山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -19 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市南流山６丁目２７番９外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南流山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南流山駅北西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 幅広な街路が配置された、開放感のある街並みを有する居住環境の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変 化は見られず、今後も同様の利用状況が継続するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、ＴＸ線及びＪＲ武蔵野線各駅勢圏に広がる住宅地域。需要者の中心は流山市周辺に居住する一次取 得者、及びＴＸ線利用により都心部へ通勤するサラリーマン世帯であり、流山市の子育て支援政策に期待する若年世代 の流入も見られる。区画整理地が点在するＴＸ線沿線は市内で人気の高い住宅地が多く、需要は概ね安定している。土 地は標準地と同規模で総額３５００万円前後、新築戸建で４５００万円前後が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、標準地の規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困 難だったため、収益価格の適用は断念した。また、既成市街地であり原価法の適用も見送った。求められた価格は比準 価格のみであるが、信頼性の高い多数の取引事例を分析、比較した結果であり、市場性を反映した妥当な価格と認めら れる。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [ 74.1] [105.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いて おり、経済の持ち直しの動きも見られるが、 原油高等外的要因の動向に留意する必要があ る。 居住環境、利便性共に良好な区画整然とした 住宅地域である。地価に影響を与える地域要 因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％