別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 流山 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -17 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市江戸川台西２丁目９６番 ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅南西方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内は駅接近性良好な区画整然とした戸建住宅地域として熟成している。地域に格別の変動を与える要因 は見受けられず今後も現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流山市及び柏市等の東武野田線沿線駅勢圏の住宅地域であって、需要者は流山市及び周辺市等の地縁的選 好性を有する居住者が中心である。駅接近性及び生活利便性良好であって、中規模戸建住宅の建ち並ぶ住環境良好な住 宅地域である。画地規模の大きな土地が中心の地域であることから総額の観点から需要は限定的であるものの昨今は地 価の下げ止まり傾向が見られる。地域の平均的な取引水準は土地２８０㎡程度で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地と代替関係を認めることのできる取引事例から規範性の高い価格が求められた。当該地域は公法上 の規制が第１種低層住居専用地域であって近隣地域内も居住の快適性が重視される専用住宅が建ち並んでおり、また地 区計画による共同住宅の建築制限より収益還元法の適用を断念した。よって土地の市場性が反映された比準価格を採用 し代表標準地価格との均衡にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [103.0] 100 97,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が緩和されつつあるが持ち 直しの動きに弱さもみられる。市内の人口増 加率は大きく特にＴＸ線沿線を中心に人口流 入が続いている。 区画整然とした住環境良好な住宅地域。過去 １年において街路条件、環境条件等に係る地 域要因の変動は、認められなかった。 幅員４ｍの東道路に面している。特段の個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％