別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 流山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -10 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市江戸川台東１丁目２０６番 ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 敷地規模が大きい画地を中心とする区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も 現状を維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、流山市及び隣接市域の東武野田線各駅勢圏に広がる住宅地域。需要者の中心は流山市及びその周辺 市域の居住者であるが、画地規模が大きいため総額を重視する需要者は他地域へ流出する傾向にある。また、地区計画 により共同住宅の建設が規制されているため、収益物件として立地の適正は低い。土地は標準地と同規模で総額２５０ ０万円万円前後、周辺地域での中規模建売物件は新築で３５００万円が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する地域であり、地区計画により共同住宅の建設が規制されているため収益物 件の想定は困難であった。そのため、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難で ある。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である 。したがって、本件においては比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　流山 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いて おり、経済の持ち直しの動きも見られるが、 原油高等外的要因の動向に留意する必要があ る。 開放感のある街区形成の住宅地域であり、地 価に影響を与える地域要因の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％