別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
流山 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 -7 千葉県 千葉第4 氏名  不動産鑑定士 高橋 貴俊   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  1㎡当たりの価格 110,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
流山市野々下5丁目983番39
②地積
 (㎡)
171  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)

(その他)




1:1
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南東4.5m市道 水道、ガス、下水 豊四季

880m
(2)



①範囲 東    20 m、西    45 m、南    20 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
豊四季駅南東方

880m
法令

規制
1低専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持し
ていくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           110,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね、流山市及び隣接市域の東武野田線各駅勢圏に広がる住宅地域。需要者の中心は流山市及びその周辺
市域の居住者で、ターミナル駅へのアクセスも良好なことから、他都県へ通勤するサラリーマン世帯が多く見られる。
周辺区画整理地に比較し割安感があるため、予算的成約のある需要者の受皿にもなっている。土地は標準地と同規模で
総額2000万円万円前後、新築戸建で3000万円が市場での中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周囲は戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、標準地の規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困
難だったため、収益価格の適用は断念した。また、既成市街地であり原価法の適用も見送った。求められた価格は比準
価格のみであるが、信頼性の高い多数の取引事例を分析、比較した結果であり、市場性を反映した妥当な価格と認めら
れる。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 流山 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         98,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.3]
[104.0]
100
107,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルスの感染状況は落ち着いて
おり、経済の持ち直しの動きも見られるが、
原油高等外的要因の動向に留意する必要があ
る。

戸建住宅を中心とした居住環境の良好な住宅
地域である。地価に影響を与える地域要因の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.5
交通・接近     +4.3
環境       -10.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 流山 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 22104
7829
-1234
流山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高12m
(60,160)
b 22104
7823
-207
流山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
南東4.5m、
角地



1低専

(70,150)
c 22104
7829
-1260
流山市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南5.5m市道、
西5.5m、
準角地



1低専

(60,150)
d 22104
7829
-1268
流山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




1低専

(60,150)
e 22104
8766
-433
流山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、角地




1低専
地区計画等
(70,120)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
101,123  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

106,445 
100
[ 104.7]

101,667 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

106,000 
b (            
110,391  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.0]

103,169 
100
[  99.3]

103,896 

108,000 
c (            
128,086  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.8]

124,597 
100
[ 116.7]

106,767 

111,000 
d (            
90,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

85,714 
100
[  78.2]

109,609 

114,000 
e (            
182,851  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

174,144 
100
[ 135.0]

128,996 

134,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   +5.2 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -2.2 環境       0.0
画地      +7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      +2.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -3.7 環境     -20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   +2.3 環境     +30.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     110,000 円/㎡]  



流山 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域に所在する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、十分な収益性を発揮する建物の想定
が困難なため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月15日 提出
流山 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 -7 千葉県 千葉第4 氏名  不動産鑑定士 池田 孝   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  1㎡当たりの価格 110,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
86,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
流山市野々下5丁目983番39
②地積
 (㎡)
171  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)

(その他)




1:1
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南東4.5m市道 水道、ガス、下水 豊四季

880m
(2)



①範囲 東    20 m、西    45 m、南    20 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    13.5 m、規模         170 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
豊四季駅南東方

800m
法令

規制
1低専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域内においては特段の変動要因は認められず、当面は現
状を維持していくものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           110,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は流山市及び周辺市の住宅地域であり、特に東武野田線沿線の住宅地域との代替性が高い。典型的な需要者
は流山市等の地元在住者で自己居住用を目的とする個人である。対象標準地の存する地域は、画地整然で住環境が良好
であり、地価は堅調に推移している。取引の中心価格帯としては、土地は1,000万円台後半から2,000万円程
度、新築の戸建物件は3,000万円台前半から半ば程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性
が高いと判断した。なお、収益目的を前提とした土地取引は極めて少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定
に与える影響は軽微であることから収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地の宅地であることから原価法の適
用は見送った。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 流山 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         98,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.4]
[104.0]
100
110,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
流山市の人口は増加、高齢化比率は微減傾向
にある。コロナウィルス感染症の影響を注視
する必要はあるが、全般的に地価は堅調に推
移している。

最寄駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であ
る。地域要因に特段の変動要因はない。



個別的要因に特段の変動要因はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.5
交通・接近     +3.5
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 流山 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 22104
7829
-1234
流山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高12m
(60,160)
b 22104
7823
-207
流山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
南東4.5m、
角地



1低専

(70,150)
c 22104
7829
-1214
流山市

建付


  
(           ) 
不整形 西5m市道、
中間画地




1低専

(60,150)
d 22104
7829
-1268
流山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




1低専

(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
101,123  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

106,445 
100
[ 101.8]

104,563 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

109,000 
b (            
110,391  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.0]

103,169 
100
[  98.5]

104,740 

109,000 
c (            
114,599  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

118,265 
100
[  97.5]

121,297 

126,000 
d (            
90,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

85,714 
100
[  85.3]

100,485 

105,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   +4.4 環境      -2.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -4.5 環境     -12.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     110,000 円/㎡]  



流山 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用を目的とする一般住宅を中心とする地域であり、収益性を目的とする土地取引は殆ど見られず、賃貸市
場が未成熟であるため適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ