別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-9 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 61,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市岩崎西１丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 1,793   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 1:2 事務所、工場兼倉庫 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 等が混在する工業地 域 南東12m市道 水道、下水 五井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     1,793 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 五井駅北西方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場が多く倉庫、営業所等も混在する既成の準工業地域としての環境を維持するものと見込まれる。地価は 現状では概ね安定しており今後も当面は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市を中心とする中小規模の工場、倉庫等が立地する工業地域の存する圏域で周辺市町も含まれる。需 要者の中心は製造業や流通業務に従事する地元事業者だが大手企業や他県からの進出も見られる。準工業地域の中小規 模の工場地及び倉庫地では企業による需要が顕著であり地価の上昇傾向が続いている。需要の中心となる土地の価格帯 は規模や立地条件がまちまちであるため総額としての把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場が多く倉庫、営業所等も見られる工業地域で取引は自己使用のものが中心であり、賃貸市場が形成され ていないことから適正な賃料水準を把握するのが困難であるため、収益還元法は非適用とした。臨海工業地帯周辺を中 心に他市からも収集した取引事例により試算し市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地からの検討も踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる地価や宅地需要への影響は 少なく限定的なものにとどまっている。工業 地への需要は準工業地域を中心に安定的に推 移している。 工場並びに倉庫、営業所等が混在する工業地 域で、特段の変動要因は見られない。企業と しての需要が顕著で地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％