別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市原 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 82,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸１０３番 ②地積 　(㎡) 2,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫、事務所兼作業 場 Ｓ4 事務所、倉庫等が混 在する流通業務地域 北西8m市道 水道 姉ケ崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   150 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.9 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     2,386 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道に近接するほか、駅徒歩 圏内外の事務所利用も有用な 流通業務関連地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内外における姉崎中心地区及び国道１６号に近接した用途の多様性も認められる流通業務関連地域であ る。新型コロナウイルス感染症の厳しい状況は緩和されつつあり、工場地の取引価格面での影響は少ない。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房沿線の市原市から木更津市における臨海工業地域を中心に内陸型の中小工場地域を含む。需要者 の中心は市原市を拠点とする企業者、中小規模の工場事業者である。熟成度の高い中小工場地域で、工場地の土地需要 は高まっている。姉崎中心地区に隣接し需給関係は安定的である。都心からの接近性がやや劣るが、国道等にも近接し 、優位な立地条件を具備している。取引される規模、価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社自己利用目的の工場、倉庫、流通業務関連施設等を中心とする工業地域であり、賃貸工場地は見受けられず、賃貸 市場が形成されていないことから、適正な賃料水準を見いだすのが困難であり、収益還元法は適用できなかった。準工 業地域で、ＪＲ内房線各駅の中心市街地への接近条件及び環境条件が類似し、代替性のある工場関連の取引事例を採用 して求めた精度信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の工場地需要は根強く、新型コロナ ウイルス感染症による厳しい状況が緩和され つつもある。工場地の取引動向・価格面での 影響は少ない。 駅、国道、中心市街地に近接した熟成度の高 い中小工業地で、先高感から需要が継続的に 高まっており、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％