別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-6 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦   TEL.

鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡北町３丁目４番１２ ②地積 　(㎡) 1,183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 作業所 Ｓ1 店舗、事務所、工場 等も混在する地域 南東18m市道 水道、下水 八幡宿 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.5 ｍ、奥行　約　　  34.5 ｍ、規模　　     1,183 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅北東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号背後の白金通り沿いで、小規模工場のほか店舗、住宅が混在する地域であり、用途の多様性を有する 地域。地域内に格別の変動要因はないが、下記一般的要因を背景として、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市・袖ケ浦市・木更津市等の臨海部に位置する工業地域を中心とした、中小規模の工場・倉庫等が存 する地域である。同一需給圏においては、自己使用目的の需要が中心であることから、主たる需要者は、自己使用を目 的に取得する法人である。企業の堅調な設備投資意欲を背景として、同一需給圏内における工業地に対する需要は堅調 である。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自己使用の工場等を中心とする工業地域に存することから、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる 需要者である自己使用目的の法人は類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取 引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映 していることから規範性が高い。よって比準価格を標準に代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [ 67.7] [100.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済の厳し い状況は緩和されつつあり、設備投資意欲は 旺盛であるため、市原市内の工業地に対する 需要は底堅い。 小規模工場のほか店舗、住宅が混在する国道 背後の用途の多様性を有する工業地域である 。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％