別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 7,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸６番 ②地積 　(㎡) 347,824   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ海岸埋立の臨海工 業地域 南東20m道路 水道 姉ケ崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南   600 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 910.0 ｍ、規模　　   347,824 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 京葉臨海工業地帯全体として地域要因に格別の変動要因は見当たらないが、景気動向や自社のビジネスモデルの 先行きは不透明であり、石油化学産業各社は事業の再構築を推進中。地価は横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市原市及び周辺市町村の工業地域。当該圏域の中心は比較的大規模な臨海工業地域に存する工場で、自 用の工場・倉庫等を目的とする大企業等が需要の中心を占めている。系列企業間の取引も見られるが、特別な事情がな い限り売却対象とはなりにくく、取引は少ない。従って、取引事例からの的確な価格帯及びその動向は把握しづらいが 、事業者の経済環境や工業地の価格を決定する諸要因等を考慮し、横這いで推移しているものと判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場・倉庫等を目的とする大企業が需要の中心であり、それらの事業者の行動を制約する経済環境についても十 分留意した。また、大規模埋め立てを単独で実施することは非現実的であり、収益性についても企業経営という側面か らの要素が強く、今回は原価法及び収益還元法は採用しなかった。従って、広範囲に収集した事例に基づく比準価格を 標準とし、代表標準地からの検討及び取引市場の動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地の地価は堅調で、用途の多様性の見ら れる準工業地等は上昇傾向が見られる。 京葉臨海工業地域に所在し、倉庫、工場等が 建ち並ぶ地域である。新規需要は少ないが、 供給物件もなく横ばい傾向で推移している。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％