別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.

鑑定評価額 314,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井金杉２丁目６番外 ②地積 　(㎡) 8,964   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 (70,200) 台形 1:2 倉庫 Ｓ1 中規模倉庫、工場等 が混在する工業地域 北西12m市道、三方路 水道、下水 五井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  61.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     8,964 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 五井駅北方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫、工場等が混在する工業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。企業によ る中小規模の工業地の需要増が認められることから、今後も地価は同様な傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京葉臨海工業地帯を中心とする市原市内及び隣接市内の工業地域。需要者の中心は製造及び物流関連等の 企業である。当該地域においては大型物流施設用地の需要は認められないが、県内他市に比較して割安感もあって中小 規模の倉庫用地等の需要は増加傾向にある。需要者の業種・利用形態により必要となる画地規模が異なるほか、建物の 仕様・規模についても多種多様であることから、土地及び複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場及び倉庫等を中心とする工業地域であり、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例の収集及び賃料水準の把握が 困難であるため、収益価格については試算しなかった。当該地域は自社所有の業務用不動産が多いことから、市場にお いては自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍ではあるものの国内内需が回復傾向 にあることから、製造業等を中心に企業業績 は堅調な状態が続いている。 中小規模の工場地及び倉庫地の企業による需 要が依然として堅調で、高値取引が見られる 等、取引価格は上昇圧力が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％