別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市原 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　勝　錬太郎   TEL.

鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡浦１丁目７番 ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 小規模工場、倉庫等 が混在する工業地域 南西11m市道、背面道 水道 八幡宿 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.8 ｍ、奥行　約　　  49.9 ｍ、規模　　       991 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅北方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫を中心に工場等が散見される地域である。地域要因に変動はなく、当分の間現状維持と予測する。流通業務 用地の需要は強く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京葉臨海工業地帯のうち千葉市から富津市の工業地域。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的 な市場参加者は製造業及び物流関連等の企業である。物流施設地の需要は強く、地価は上昇傾向にあるものの、工業地 の取引は少なく、また取引される規模がまちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は工業地の取引事 例の中から事例を採用して試算したもので、現下の流通業務市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方に とっての意思決定の基準となる価格である。また代表標準地からの検討結果から見ても妥当な価格である。以上から本 件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 68.8] [102.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、 景況感は「持ち直し」の傾向がある。 臨海型の工業地域で、地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％