鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８３９０８ -219	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		準工特別工業地区 (60,200)
b	２２１０８３９０８ -282	市原市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、北6m、二方路		２住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０８５８１８ -229	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、南西16m、南東6m、三方路		準工 (70,200)
d	２２１０８９２８７ -70	市原市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２２１０８９３６０ -41	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東28m市道、南西12m、北西4m、三方路		２住居高度地区1種 (67,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,398	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,790	100 [ 98.0]	102,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 104,968	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	109,409	100 [ 103.0]	106,222		110,000
c	(　 ) 116,256	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	110,280	100 [ 101.9]	108,224		113,000
d	(　 ) 158,081	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,713	100 [ 149.4]	106,234		110,000
e	(　 ) 105,872	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	98,533	100 [ 97.0]	101,580		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

市原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,281,885	7,721,142	32,560,743	26,627,100	5,933,643	（　0.9754） 5,787,675	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	120,576,563 円　　　　（　 65,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	869.40	Ｓ3	1,805.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,849 ㎡	32.3 m x 53.6 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階５０～５５㎡程度の住戸を各８戸を想定。住居の賃料は各戸１台分の駐車場料金を含む。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	869.40	84.3	733.20	2,984	2,187,869	6.0	13,127,214
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,641	700,707	1.0	700,707
							1.0	700,707
3～ 3	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,641	700,707	1.0	700,707
							1.0	700,707
～

～

計		1,805.60	87.9	1,587.20		3,589,283		14,528,628
								1,401,414

⑨年額支払賃料	3,589,283 円　×　12ヶ月　＝　 43,071,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,587.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,071,396 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,574,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,496,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,528,628 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,401,414 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 652,187 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,281,885 円　　　　（　 21,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７００１　　　　-17	3,116 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,117	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,999 円/㎡　月額支払賃料（　 2,984 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７００１　　　　-18	2,454 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [ 87.7]	100 [100.0]	2,944
c	５８１８　　　　-15	2,617 ( 2,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.2]	100 [ 90.0]	100 [ 91.5]	100 [100.0]	2,937

市原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,955,000 円	391,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,292,142 円	43,071,396　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,323,500 円	391,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,721,142 円　（　　　　　　 4,176 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	391,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,805.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,627,100 円（　　　　　 14,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,281,885 円
②総費用	7,721,142 円
③純収益　①－②	32,560,743 円
④建物等に帰属する純収益	26,627,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,933,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,787,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,130 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,576,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
市原 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 5-8

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　森　正臣

TEL.

鑑定評価額

196,000,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市更級１丁目８番１１外				②地積　(㎡)	1,849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ3	低層店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東36m市道、南東側道	水道、ガス、下水	五井 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 230 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.3 ｍ、奥行　約　　 53.6 ｍ、規模　　 1,849 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近年、周辺に集客力のある大
規模商業施設の新規出店が見
られる地域。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

五井駅南東方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗付共同住宅等が見られ、近年は周辺で大規模商業施設の新規出店が続き、今後も熟成度を高
めていくと予測する。新型コロナの影響は徐々に回復傾向にあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市原市及び隣接市のうち、ＪＲ線各駅圏内を中心とする商業地域や商住混在地域である。需要者は主に店
舗経営を目的とした法人事業者を中心に、賃貸収入を目的とする不動産業者等も含まれる。新型コロナによる商環境へ
の影響は各種感染防止対策等が進み、人流も回復傾向にある。更級地区は新規出店も多く発展度の高い地域であり、需
要が競合する。取引の個別性が強く、規模や建物品等に応じて価格は大きく異なり、中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いであるが、市内の店舗賃貸市場の現状を勘案すると土地価格に見合う賃料が期待できず、収益価格はやや
低位に試算された。自己使用目的の法人等の需要が中心であり、需要者は主に取引相場を重視すると考えられる。本件
では類似の商業地域等の取引事例から市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を試算した。従って、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[105.3]

[104.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる影響は徐々に緩和されつつ
あり、経済活動の再開による景気の持ち直し
が期待される。市街地の宅地需要は概ね堅調
である。

大規模商業施設や店舗付共同住宅等が見られ
、地域の熟成度が高まりつつある。堅調な宅
地需要や商環境の改善を背景に、地価はやや
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８５５３６ -273	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南東6m、南西6m、三方路		２住居高度地区1種 (70,168)
b	２２１０８３９０８ -282	市原市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、北6m、二方路		２住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０８９２８７ -604	市原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、北西7.8m、南東2.5m、三方路		２住居高度地区1種 (70,200)
d	２２１０８９２８７ -601	市原市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,899	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,903	100 [ 66.5]	108,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 104,968	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	109,843	100 [ 102.0]	107,689		112,000
c	(　 ) 68,760	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	70,689	100 [ 69.3]	102,004		106,000
d	(　 ) 75,531	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,891	100 [ 72.8]	105,620		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

市原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,252,962	7,720,679	32,532,283	26,627,100	5,905,183	（　0.9754） 5,759,915	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	119,998,229 円　　　　（　 64,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	869.40	Ｓ3	1,805.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,849 ㎡	32.3 m x 53.6 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階は共同住宅（各階８戸、１戸当約５０～５５㎡）を想定。賃料には各戸１台分の駐車場料金を含む。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	869.40	84.3	733.20	3,030	2,221,596	6.0	13,329,576
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,600	683,200	1.0	683,200
							1.0	683,200
3～ 3	共同住宅	468.10	91.2	427.00	1,600	683,200	1.0	683,200
							1.0	683,200
～

～

計		1,805.60	87.9	1,587.20		3,587,996		14,695,976
								1,366,400

⑨年額支払賃料	3,587,996 円　×　12ヶ月　＝　 43,055,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,587.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,055,952 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,573,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,482,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,695,976 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,366,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 635,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,252,962 円　　　　（　 21,770 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２８７　　　　-111	2,544 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 74.2]	100 [ 87.0]	100 [115.5]	100 [115.0]	2,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,045 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２８７　　　　-101	3,124 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,200
c	９２８７　　　　-14	2,200 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [115.0]	2,920

市原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,955,000 円	391,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,291,679 円	43,055,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,323,500 円	391,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	391,000 円	391,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,720,679 円　（　　　　　　 4,176 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	391,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,805.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,627,100 円（　　　　　 14,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,252,962 円
②総費用	7,720,679 円
③純収益　①－②	32,532,283 円
④建物等に帰属する純収益	26,627,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,905,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,759,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,998,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,900 円／㎡）