鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８３９０８ -238	市原市		底地	（　）	不整形	南東25m市道、北東10m、北西7m、三方路		１住居高度地区1種地区計画等 (70,200)
b	２２１０８３９０８ -234	市原市		更地	（　）	長方形	南東25m市道、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	２２１０８３９０８ -211	市原市		建付地	（　）	長方形	西9m市道、北6m、角地		商業 (100,400)
d	２２１０８５８１８ -243	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m県道、北東5m、角地		商業 (100,390)
e	２２１０８５８１８ -245	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 51,511) 51,511	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.5]	64,501	100 [ 70.3]	91,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,800
b	(　 ) 153,309	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	147,031	100 [ 159.4]	92,240		92,200
c	(　 ) 71,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	68,554	100 [ 79.9]	85,800		85,800
d	(　 ) 102,430	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,333	100 [ 104.3]	94,279		94,300
e	(　 ) 78,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,682	100 [ 89.0]	88,407		88,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -19.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +66.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

市原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,344,773	2,213,718	8,131,055	7,592,400	538,655	（　0.9750） 525,189	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,941,438 円　　　　（　 45,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	174.80	Ｓ3	499.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	13.6 m x 17.9 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階と３階は事務所を想定。駐車場は別料金とした。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

地域の標準的水準を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	74.2	111.30	2,875	319,988	3.0	959,964
							1.0	319,988
一括 2～ 2	事務所	174.80	79.3	138.70	2,205	305,834	3.0	917,502
							1.0	305,834
一括 3～ 3	事務所	174.80	81.5	142.50	1,940	276,450	3.0	829,350
							1.0	276,450
～

～

計		499.60	78.6	392.50		902,272		2,706,816
								902,272

⑨年額支払賃料	902,272 円　×　12ヶ月　＝　 10,827,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,827,264 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 908,623 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,038,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,706,816 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 902,272 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 281,310 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,344,773 円　　　　（　 42,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５５３６　　　　-507	2,938 ( 2,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,880	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,964 円/㎡　月額支払賃料（　 2,875 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５５３６　　　　-508	1,858 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,097
c	５５３６　　　　-509	2,200 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,876

市原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,418 円	10,947,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,213,718 円　（　　　　　　 9,110 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 499.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,592,400 円（　　　　　 31,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,344,773 円
②総費用	2,213,718 円
③純収益　①－②	8,131,055 円
④建物等に帰属する純収益	7,592,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	538,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	525,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,941,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
市原 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 5-5

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　柳堀　文彦

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

87,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市ちはら台西２丁目１０番１４				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1.5	事務所Ｓ3	事務所、共同住宅、駐車場等の混在する商業地域	南西25m市道	水道、ガス、下水	ちはら台 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.6 ｍ、奥行　約　　 17.9 ｍ、規模　　 243 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

ちはら台駅東方

160m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

鉄道駅開設と土地区画整理事業により開発された駅前の商業地域。顧客は駅利用者や周辺地域の住民で商圏範囲
は限定的。開発済みのため現環境を維持するものと予測。地価は周辺住宅地域との相関で上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京成電鉄千原線及びＪＲ内房線沿線の市原市及び隣接市の駅周辺等に所在する普通商業地域等である。
主たる需要者は、自己使用目的の地元零細企業や県内中央部に基盤を置く中堅企業等が中心である。緩やかな景気回復
が継続した影響で、中小規模の店舗又は事務所用地も需要は底堅く推移している。供給は空地や中古店舗等が中心であ
る。需要の中心価格帯は、立地条件や画地規模等により総額が大きく左右するため、把握が困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅近くだが、範囲が限定的で店舗や事務所の集積度は高くはなく、賃貸需要が弱いため、土地価格に見合った賃料水準
が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求め
たもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。自己使用目的の需要者の見地から比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[122.6]

[100.0]
100

87,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は減少傾向だが、地価は市街地で微
増乃至横這い傾向で推移、郊外は減少傾向で
推移。コロナ禍による地価等への影響は少な
い。

背後の住宅地の影響で生活関連サービス等の
小規模店舗がまとまる。最寄り駅は通期利用
客が多く、朝夕と昼間で繁華性に差がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８５８１８ -245	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１０８９２８７ -46	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、中間画地		準工特別工業地区 (60,200)
c	２２１０８３９０８ -282	市原市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、北6m、二方路		２住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０８５５３６ -273	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南東6m、南西6m、三方路		２住居高度地区1種 (70,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,682	100 [ 88.0]	89,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,400
b	(　 ) 88,225	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	80,445	100 [ 88.4]	91,001		91,000
c	(　 ) 104,968	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	109,409	100 [ 119.8]	91,326		91,300
d	(　 ) 74,899	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,903	100 [ 81.2]	88,550		88,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

市原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,355,708	2,214,065	8,141,643	7,592,400	549,243	（　0.9750） 535,512	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,156,500 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	174.80	Ｓ3	499.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	13.6 m x 17.9 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しの１階店舗、２階以上を事務所と想定した。敷地内に駐車場２台分を配置し別途賃料を想定した。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	74.2	111.30	2,920	324,996	3.0	974,988
							1.0	324,996
2～ 2	事務所	174.80	79.3	138.70	2,219	307,775	3.0	923,325
							1.0	307,775
3～ 3	事務所	174.80	81.5	142.50	1,898	270,465	3.0	811,395
							1.0	270,465
～

～

計		499.60	78.6	392.50		903,236		2,709,708
								903,236

⑨年額支払賃料	903,236 円　×　12ヶ月　＝　 10,838,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,838,832 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 909,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,049,249 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,709,708 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 903,236 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 281,611 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,355,708 円　　　　（　 42,616 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７００１　　　　-18	2,454 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.0]	100 [110.0]	3,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,920 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７００１　　　　-205	2,740 ( 2,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	3,011
c	７００１　　　　-17	3,116 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,037

市原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,765 円	10,958,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,214,065 円　（　　　　　　 9,111 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 499.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,592,400 円（　　　　　 31,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,355,708 円
②総費用	2,214,065 円
③純収益　①－②	8,141,643 円
④建物等に帰属する純収益	7,592,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	535,512 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,156,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）