鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８５８１８ -1025	千葉市緑区		更地	（　）	不整形	南東（駅前広場）市道、南西6.1m、西6m、北東6.5m、四方路		商業 (100,400)
b	２２１０８５８１８ -245	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１０８３９０８ -283	市原市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２１０８３９０８ -234	市原市		更地	（　）	長方形	南東25m市道、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e	２２１０８５８１８ -1029	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,872	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	147,651	100 [ 99.9]	147,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 78,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,682	100 [ 54.7]	143,843		151,000
c	(　 ) 120,398	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,445	100 [ 83.6]	146,465		154,000
d	(　 ) 153,309	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	147,031	100 [ 99.0]	148,516		156,000
e	(　 ) 188,063	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,696	100 [ 122.4]	155,797		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

市原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法は非適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,531,004	7,199,376	27,331,628	25,401,300	1,930,328	（　0.9515） 1,836,707	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	38,264,729 円　　　　（　 93,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅	314.80	Ｓ5	1,432.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	410 ㎡	18.0 m x 22.8 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３階は事務所２室、４・５階は４５㎡程度の住戸各階５戸を想定。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	296.10	65.7	194.50	4,010	779,945	6.0	4,679,670
							0.0	0
2～	店舗	314.80	81.4	256.20	3,008	770,650	6.0	4,623,900
							0.0	0
3～	事務所	314.80	81.4	256.20	2,807	719,153	3.0	2,157,459
							0.0	0
4～	共同住宅	253.20	88.1	223.10	1,805	402,696	1.0	402,696
							1.0	402,696
5～	共同住宅	253.20	88.1	223.10	1,885	420,544	1.0	420,544
							1.0	420,544

計		1,432.10	80.5	1,153.10		3,092,988		12,284,269
								823,240

⑨年額支払賃料	3,092,988 円　×　12ヶ月　＝　 37,115,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,153.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,115,856 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,080,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,035,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,284,269 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 823,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 383,117 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,531,004 円　　　　（　 84,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２８７　　　　-101	3,124 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	3,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,050 円/㎡　月額支払賃料（　 4,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２８７　　　　-111	2,544 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 74.2]	100 [100.0]	100 [ 88.2]	100 [ 90.0]	4,319
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,865,000 円	373,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,113,476 円	37,115,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 304,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,170,500 円	373,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	373,000 円	373,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	373,000 円	373,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,199,376 円　（　　　　　　 17,559 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	373,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 1,432.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,401,300 円（　　　　　 61,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,531,004 円
②総費用	7,199,376 円
③純収益　①－②	27,331,628 円
④建物等に帰属する純収益	25,401,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,930,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,836,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,264,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
市原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 5-2

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　小林　隆司

TEL.

鑑定評価額

60,700,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市八幡字片町１０５９番１２				②地積　(㎡)	410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ8	小規模飲食店舗、事務所等が多い駅前の商業地域	南東（駅前広場）市道、南西側道	水道、ガス、下水	八幡宿駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 410 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道（駅前広場）

交通

施設

八幡宿駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗事務所ビルを中心とする駅前商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅前商業地
であるため希少性に伴う需要があることから、今後は徐々に上昇傾向を強めていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市原市及び周辺市内のうちＪＲ線沿線の各駅駅前地区と駅前周辺の商業地域で、特にＪＲ内房線沿線の範
囲は代替性が強い。需要者は自己使用目的の企業又は個人事業者を中心に、一部投資目的の不動産業者や投資家も含ま
れる。当該地域は市内でも限られた立地のＪＲ線の駅前広場沿いの商業地域で立地の稀少性から現下でも需要は多い。
土地は取引規模・価格帯、複合不動産は建物の仕様・規模が多様でそれぞれ取引の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は自己使用目的の企業又は個人事業者を中心に、収益目的の不動産業者又は投資家も一部含まれる。前者におい
ては駅前商業地の価格水準を示している比準価格が考慮され、後者においては収益採算性を反映している収益価格が考
慮される傾向にある。したがって、需要者の属性からより説得力を有すると考えられる比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、さらに代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 75.8]

[105.0]
100

148,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内商業地については未だ新型コロナウィル
ス感染症による影響が残る中において昨年よ
りは回復傾向がみられる状況にある。

コロナ禍においても需給動向等への影響は少
なく、八幡宿駅西口駅前地区の地域の状況及
び繁華性の程度に大きな変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８５８１８ -243	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m県道、北東5m、角地		商業 (100,390)
b	２２１０８５８１８ -245	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１０８９２８７ -70	市原市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２１０８３９０８ -282	市原市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、北6m、二方路		２住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,430	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	98,333	100 [ 66.3]	148,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 78,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,682	100 [ 56.5]	139,260		146,000
c	(　 ) 158,081	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,713	100 [ 102.7]	154,540		162,000
d	(　 ) 104,968	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	109,409	100 [ 77.0]	142,090		149,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

市原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であることから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,426,404	7,195,943	27,230,461	25,401,300	1,829,161	（　0.9515） 1,740,447	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	36,259,313 円　　　　（　 88,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅	314.80	Ｓ5	1,432.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	410 ㎡	18.0 m x 22.8 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗各１戸、３階は事務所２戸、４・５階は４５㎡前後の住戸各階５戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	296.10	65.7	194.50	3,990	776,055	6.0	4,656,330
							0.0	0
2～	店舗	314.80	81.4	256.20	2,993	766,807	6.0	4,600,842
							0.0	0
3～	事務所	314.80	81.4	256.20	2,793	715,567	3.0	2,146,701
							0.0	0
4～	共同住宅	253.20	88.1	223.10	1,809	403,588	1.0	403,588
							1.0	403,588
5～	共同住宅	253.20	88.1	223.10	1,889	421,436	1.0	421,436
							1.0	421,436

計		1,432.10	80.5	1,153.10		3,083,453		12,228,897
								825,024

⑨年額支払賃料	3,083,453 円　×　12ヶ月　＝　 37,001,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,153.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,001,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,071,119 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,930,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,228,897 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 825,024 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 383,948 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,426,404 円　　　　（　 83,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５８１８　　　　-16	1,787 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 81.0]	100 [ 53.9]	100 [100.0]	3,974	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,010 円/㎡　月額支払賃料（　 3,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５８１８　　　　-17	2,454 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.3]	100 [ 91.0]	100 [ 58.6]	100 [100.0]	4,172
c	５８１８　　　　-103	1,853 ( 1,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 59.4]	100 [100.0]	3,899

市原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,865,000 円	373,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,110,043 円	37,001,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 304,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,170,500 円	373,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	373,000 円	373,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	373,000 円	373,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,195,943 円　（　　　　　　 17,551 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	373,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 1,432.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,401,300 円（　　　　　 61,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,426,404 円
②総費用	7,195,943 円
③純収益　①－②	27,230,461 円
④建物等に帰属する純収益	25,401,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,829,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,740,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,259,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,400 円／㎡）