別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -55 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市うるいど南３丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 ちはら台 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ちはら台駅南方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道沿線の市街地から遠方にある新興の大規模住宅団地で、未だ分譲中の区画は残るが、今後も熟成していくも のと予測する。若年層による需要が維持されており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線各駅及び京成千原線ちはら台駅を勢圏とする住宅地域である。主たる需要者は千葉 市・東京方面へ通勤する市内居住の比較的若い世代の一次取得者だが、他地域からの転入も見られる。最寄駅の交通利 便性は劣るが、住環境の良い新興住宅地域では、需要が底堅い。供給は区割り後の分譲地又は新築建売住宅が中心。市 場の中心価格帯は、土地は１８０㎡程度で７００万円～８００万円、新築戸建住宅は２，４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住の戸建住宅が支配的な地域で、実現性の乏しいアパートの想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかっ た。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不動産の取引 価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [148.7] [101.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向だが、地価は市街地で微 増乃至横這い傾向で推移、郊外は減少傾向で 推移。コロナ禍による地価等への影響は少な い。 ちはら台駅への接近性が劣る大規模住宅団地 で、現状では空地も残るが、戸建分譲が進ん でおり、熟成度を徐々に増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％