別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -53 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市海士有木字司馬農１６７７番７外 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北4.5m未舗装私道 水道 海士有木 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ未舗装私道 交通 施設 海士有木駅南方 540m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に戸建住宅等が見られる地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 小湊鐵道沿線は需要が少なく、地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内の小湊鐵道沿線の一般住宅地域で、特に上総村上～上総牛久駅勢圏が中心である。需要者は主に 自己の居住用目的で取得する地元関係者の個人である。小湊鐵道沿線の旧来からの住宅地域は地縁的選好性が強く、市 外からの新規需要者は限定的で、地元関係者や親族間取引が多く見られる。標準地周辺の中心価格帯は約１５０㎡の土 地で３５０～４００万円程度であり、新築戸建住宅で２，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の自己使用目的の戸建住宅地域で、地域の標準的な画地条件や行政上の規制等からも共同住宅の想定 は非現実的であり、収益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性が重視される地域であり、需要者は取引相場を参 考に意思決定を行う傾向が強い。本件では類似地域において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、 市場性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [104.0] 100 [ 53.1] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響は徐々に緩和されつつ あり、経済活動の再開による景気の持ち直し が期待される。市街地の宅地需要は概ね堅調 である。 一般住宅、農家住宅が混在する周辺の土地利 用状況に変化はないものの、小湊鐵道沿線は 需要が少なく、地価は引き続き弱含み傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％