別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -46 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井西４丁目２６番９ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.7 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 五井駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外にあるが、区画整然とした閑静で良好な住環境を有する住宅地域であり、用途的には現状を維持する ものと予測する。そのため需要が多く、地価は当面、上昇傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ内房線沿線の市原市内を中心とする住宅地域と判定。主たる需要者は、市内在住者の第一次取得者が 中心であるが、市外からの流入者も多くみられる。一般住宅が建ち並び、区画整然として街路が整い、広い公園も整備 された閑静で住環境の良好な住宅地域の需要は高い。供給は、新規小規模分譲地等が中心だが、中古戸建住宅も含まれ る。中心価格帯は、１７０㎡前後の土地で９００万円～１，１００万円、新築戸建は２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠隔で賃貸需要が乏しく、また、画地規模が小さく駐車場を含めた経済合理性のある収益用建物の建築が困難な ため、収益還元法は適用しなかった。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利 便性を重視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標 準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [157.0] [101.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向だが、地価は市街地で微 増乃至横這い傾向で推移、郊外は減少傾向で 推移。コロナ禍による地価等への影響は少な い。 土地区画整理事業施行済みの一般住宅等が建 ち並ぶ住宅地域。駅周辺の住宅地供給不足の 影響で地価は上昇傾向だが、地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％