別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -44 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎字下金尾７２８番１２外 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅が混 在する住宅地域 北西4.5m私道 水道、下水 姉ケ崎 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　   9.9 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 姉ケ崎駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 準幹線道路背後の住宅地域で、当面は現状の用途を維持するものと予測する。ＪＲ姉ケ崎駅の徒歩圏にあり、交 通・商業利便性が比較的優り、需要は概ね安定しているため、地価は微増傾向で推移すると予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ姉ケ崎駅勢圏に存する住宅地域と判定。主たる需要者は、市原市内乃至千葉市方面へ通勤する市内在 住の第一次取得者が中心で、県内他地域等からの転入もみられる。最寄り駅に近く、交通・商業利便性に恵まれている ため、宅地需要は概ね堅調である。供給は新規分譲の他、中古住宅もみられる。取引の中心価格帯は、土地は１３０㎡ ～１４０㎡程度で６００万円～７００万円程度、新築戸建住宅で２，２００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、入居者需要を伴った駐車場を敷設したアパート等の収益物件の建築が困難なため、収益還元法を適 用しなかった。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重視し、類似不 動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [110.9] [101.0] 100 48,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向だが、地価は市街地で微 増乃至横這い傾向で推移、郊外は減少傾向で 推移。コロナ禍による地価等への影響は少な い。 ＪＲ姉ケ崎駅に近いが、住宅地域として熟成 しており、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％