別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -39 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市山田字後原６２１番１０外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 国道背後の農家住宅 、農地等の混在する 地域 南6.9m市道 水道 上総山田 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       333 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．９ｍ市道 交通 施設 上総山田駅西方 230m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地で、地域内に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持するものと予測する。利 便性が劣ることから、今後とも価格は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内の市街化調整区域内の、農家住宅が存する住宅地域及びその周辺地域である。需要者は地縁的選 好性を有する層が中心であり、圏外からの転入者はほとんど見られない。市場参加者が限定されることから需要は弱含 みで推移しており、地価も若干の下落傾向が継続している。農家住宅の規模が様々であり総額としての取引の中心価格 帯は見いだせないが、㎡あたり１５，５００円程度が取引の中心価格単価となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の農家住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないため収益還元法は適用で きなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反 映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから 、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [104.0] 100 [ 82.9] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の取引は堅調であり、地価も住環境の 良好な地域から上昇傾向がみられる。新型コ ロナウイルス感染症の影響はそれほど大きく ない。 市街化調整区域内の農家集落地域であり地域 要因に特段の変動はない。需要は弱含みで推 移しており、この状況が続くものと思われる 。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％