鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８５８１８ -5	市原市		建付地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
b	２２１０８５８１８ -8	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区画街路、北東4m、角地		１住居高度地区1種地区計画等 (70,200)
c	２２１０８５８１８ -241	市原市		更地	（　）	台形	東6.5m市道、中間画地		１低専 (30,50)
d	２２１０８５８１８ -4	市原市		更地	（　）	袋地等	南西4m道路、南東1m、二方路		１住居高度地区1種 (60,160)
e	２２１０８５８１８ -239	市原市		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,927	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	91,796	100 [ 100.0]	91,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,700
b	(　 ) 84,724	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	80,848	100 [ 100.0]	80,848		81,700
c	(　 ) 76,150	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	74,819	100 [ 92.2]	81,149		82,000
d	(　 ) 45,639	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	61,643	100 [ 82.8]	74,448		75,200
e	(　 ) 67,423	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,091	100 [ 85.4]	79,732		80,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,800 円／㎡]

市原 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,717,386	458,625	2,258,761	1,766,250	492,511	（　0.9692） 477,342	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,741,673 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.76	Ｗ2	143.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	12.4 m x 15.4 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３６㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	71.76	100.0	71.76	1,625	116,610	1.0	116,610
							1.0	116,610
2～ 2	共同住宅	71.76	100.0	71.76	1,674	120,126	1.0	120,126
							1.0	120,126
～

～

～

計		143.52	100.0	143.52		236,736		236,736
								236,736

⑨年額支払賃料	236,736 円　×　12ヶ月　＝　 2,840,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,840,832 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,789 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,605,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,736 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,736 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,717,386 円　　　　（　 14,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９３６０　　　　-8	1,350 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９３６０　　　　-9	1,349 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.2]	100 [ 82.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,736
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,225 円	2,840,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 458,625 円　（　　　　　　 2,376 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

17 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 143.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0881 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,766,250 円（　　　　　 9,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,717,386 円
②総費用	458,625 円
③純収益　①－②	2,258,761 円
④建物等に帰属する純収益	1,766,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	492,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	477,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,741,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
市原 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 -30

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　小林　隆司

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市八幡字御墓堂前８４２番１外 (八幡宿駅東口３１街区５)				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種地区計画等
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅を主とする区画整理中の住宅地域	北西6m区画街路	水道、ガス、下水	八幡宿 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 193 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ区画街路

交通

施設

八幡宿駅東方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業による整備が進んでいる住宅地域で、今後も事業の進捗に伴い熟成度を更に増していくと予測
する。駅に近く住環境が良好なため需要は多いことから、今後も地価は同様な傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち八幡宿駅及び浜野駅圏域の住宅地域で、特に八幡宿駅圏域の住宅地域と強い代替競
争関係を有する。需要者の中心は市内在住の所得水準の比較的高い一次取得者又は買替え取得者である。駅徒歩圏のた
め人気があるほか土地区画整理事業による整備等が進んでいることから需要は多いが供給物件は少ない。土地は１９０
㎡程度で１，６００万円程度、新築の戸建物件は少ないが３，３００万円～３，７００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内及び周辺にはアパートが所在するため賃貸共同住宅を想定し収益価格を試算したが、当該地域は居住の快適性が
重視される戸建住宅地域であることから、市場においては賃貸用不動産における投資目的での取引ではなく、自己使用
目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を標準とし、収
益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[101.8]
100

100
[101.0]

100
[ 75.3]

[101.0]
100

81,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナを前提とした経済活動の再開化
の影響もあり、全般的に市内住宅地の不動産
市況は回復傾向が認められる。

土地区画整理事業が行われている駅徒歩圏の
住環境良好な住宅地として人気が高まってい
るが、供給物件が少なく高額での取引も多く
なってきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８５８１８ -8	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区画街路、北東4m、角地		１住居高度地区1種地区計画等 (70,200)
b	２２１０８５８１８ -236	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m区画街路、北東6m、二方路		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
c	２２１０８５８１８ -247	市原市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
d	２２１０８５８１８ -244	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m私道、中間画地		１低専 (30,50)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,724	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	80,848	100 [ 98.0]	82,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	83,300
b	(　 ) 69,580	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 84.9]	85,889	100 [ 100.0]	85,889		86,700
c	(　 ) 69,620	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.5]	62,813	100 [ 79.1]	79,410		80,200
d	(　 ) 63,792	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	64,234	100 [ 80.4]	79,893		80,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

市原 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理による宅地であるが既成市街地内で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,709,143	458,366	2,250,777	1,766,250	484,527	（　0.9692） 469,604	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,583,755 円　　　　（　 49,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.76	Ｗ2	143.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	12.4 m x 15.4 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３６㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	71.76	100.0	71.76	1,620	116,251	1.0	116,251
							1.0	116,251
2～	共同住宅	71.76	100.0	71.76	1,669	119,767	1.0	119,767
							1.0	119,767
～

～

～

計		143.52	100.0	143.52		236,018		236,018
								236,018

⑨年額支払賃料	236,018 円　×　12ヶ月　＝　 2,832,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,832,216 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,597,142 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,018 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,018 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,837 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,709,143 円　　　　（　 14,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５８１８　　　　-7	1,384 ( 1,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 82.0]	100 [ 94.9]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５８１８　　　　-8	1,349 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.2]	100 [ 84.0]	100 [ 86.4]	100 [100.0]	1,687
c	５８１８　　　　-9	1,496 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 91.0]	100 [ 88.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,730

市原 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,966 円	2,832,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 458,366 円　（　　　　　　 2,375 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

17 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 143.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0881 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,766,250 円（　　　　　 9,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,709,143 円
②総費用	458,366 円
③純収益　①－②	2,250,777 円
④建物等に帰属する純収益	1,766,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	484,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	469,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,583,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,700 円／㎡）