別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市原 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -24 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市青葉台６丁目２６番１４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の多い区画 整然とした分譲住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       181 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青葉台地区内の大規模な区画 整然とした居住環境の良好な 戸建住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 五井中心市街地の需要増加及び地価上昇の影響を受けているが、姉崎地区内における大規模な住宅団地としての 位置付けや市場性に変動はなく、現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線で姉ケ崎駅、五井駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は姉ケ崎駅、五井駅郊外 の居住者や賃貸住宅居住者の第一次取得者である。当地域は姉ケ崎駅徒歩圏外郊外の熟成した住宅地域で、コロナ禍に よる影響は小さく、需給は安定している。取引件数が増加傾向にある中で、周辺背後には民間分譲地や在来住宅地も見 られ市場性は普通である。土地は１８１㎡程度で８５３万円前後、新築の戸建物件は２３５３万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自用の戸建住宅を中心とする大規模の青葉台住宅団地で、共同住宅や貸家はほとんど見受けられず、共同住宅 建築を想定することが非現実的であるため収益還元法の適用が困難で適用できなかった。当地域は居住環境をより重視 した自用目的での戸建住宅地向けの土地取引が中心であることから、標準地と代替性が強い類似の取引事例と比較検討 した精度信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [113.1] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数・面積が増加する中で、取引価格は 種別・地域格差による二極化が顕著である。 新型コロナウイルス感染症による地価への影 響は小さい。 駅郊外の住宅地域であるが、居住環境の良好 な大規模の住宅地域でり、市場性に変動はな く、現状維持と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％