別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 市原 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -23 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市潤井戸字下横峰３０１番１外 ②地積 　(㎡) 727   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西4m市道、南側道 水道 ちはら台 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.4 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       727 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ちはら台駅南東方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家住宅を中心とする住宅地としての現状を維持するものと見込まれる。地価は今後も概ね横 ばいか、やや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内の市街化調整区域内の住宅地域を中心に周辺市町も含まれる。需要者は市原市内に居住する一次 取得者層が中心であり他県からの転入はほとんど見られない。交通、生活利便性に劣る市街化調整区域で、新型コロナ ウイルス感染症による影響等は少ないものの、需要は弱含みで地価水準も低位で推移している。画地規模がまちまちで あり需要の中心となる価格帯の把握は困難だが、土地は１４，０００円～１５，０００円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で周辺にアパート等の賃貸物件は見られず、適切な賃料水準の把握が 困難であること、共同住宅を想定するには行政上の制約もあり非現実的であること等から収益還元法は非適用とした。 取引は自用目的が中心となるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [104.0] 100 [ 85.8] [ 97.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる地価や宅地需要への影響は 少なく限定的なものにとどまっている。利便 性等の地域差による二極化は依然進行中であ る。 市街化調整区域の農家住宅を中心とする地域 で需要の伸びはない。地域要因の大きな変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％