鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８５８１８ -56	市原市		更地	（　）	正方形	南4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２１０８５８１８ -3	市原市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２２１０８９３６０ -542	市原市		建付地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２２１０８５８１８ -212	市原市		更地	（　）	長方形	南東4.5m道路、中間画地		１低専 (50,100)
e	２２１０８５８１８ -6	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m道路、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,928	100 [ 110.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,724	100 [ 101.0]	36,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 36,858	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	34,519	100 [ 98.9]	34,903		36,000
c	(　 ) 36,829	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,577	100 [ 100.0]	35,577		36,600
d	(　 ) 43,458	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	39,655	100 [ 105.0]	37,767		38,900
e	(　 ) 12,881	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 60.6]	31,720	100 [ 88.2]	35,964		37,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -39.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,200 円／㎡]

市原 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模造成開発による宅地であるが、再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,921,945	371,278	1,550,667	1,491,500	59,167	（　0.9692） 57,345	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,170,306 円　　　　（　 6,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.60	Ｗ2	121.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	183 ㎡	12.2 m x 14.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３０㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	60.60	100.0	60.60	1,361	82,477	1.0	82,477
							1.0	82,477
2～	共同住宅	60.60	100.0	60.60	1,402	84,961	1.0	84,961
							1.0	84,961
～

～

～

計		121.20	100.0	121.20		167,438		167,438
								167,438

⑨年額支払賃料	167,438 円　×　12ヶ月　＝　 2,009,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 121.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,009,256 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,842,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	167,438 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 167,438 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,922 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,921,945 円　　　　（　 10,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５８１８　　　　-4	1,087 ( 1,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.7]	100 [ 82.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	1,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５８１８　　　　-5	1,510 ( 1,510)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 82.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	1,507
c	５８１８　　　　-6	944 ( 944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 89.6]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,285

市原 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,000 円	19,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,278 円	2,009,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,500 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 371,278 円　（　　　　　　 2,029 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

17 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 121.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0881 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,491,500 円（　　　　　 8,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,921,945 円
②総費用	371,278 円
③純収益　①－②	1,550,667 円
④建物等に帰属する純収益	1,491,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
市原 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 -10

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　柳堀　文彦

TEL.

鑑定評価額

6,840,000 円

１㎡当たりの価格

37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市瀬又字山ノ田８７５番３５				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西4m市道	水道、ガス	誉田 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.2 ｍ、奥行　約　　 14.9 ｍ、規模　　 183 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．０
ｍ市道

交通

施設

誉田駅南方

950m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

千葉市との行政境に位置し、駅徒歩圏内でもあるが、成熟した戸建住宅団地で用途は固定的。近隣地域において
格別の変動要因もなく、当面は現状を維持するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,250 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を市原市内のＪＲ内房線各駅及び京成千原線のちはら台駅並びにＪＲ外房線の誉田駅等を駅勢圏とする住宅
地域と判定。主たる需要者は、市原市に地縁を有する都心及び千葉市方面へ通勤する一次取得者層が中心。新興住宅地
域は景観や住環境も良く、需要はあるが、開発後相当期間の過ぎた住宅地域は、駅徒歩圏内であっても需要は弱い。取
引の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で７００万円前後、新築戸建は２，０００万円台前半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅から徒歩圏内であるが、賃貸による入居需要が弱く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収
益価格は低位に試算された。需要者は、自己居住目的の個人が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を重
視し、類似不動産の取引価格との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態に即した比準価格を標準とし
、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[101.8]
100

100
[101.0]

100
[167.9]

[103.0]
100

37,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は減少傾向だが、地価は市街地で微
増乃至横這い傾向で推移、郊外は減少傾向で
推移。コロナ禍による地価等への影響は少な
い。

戸建住宅団地として分譲開発されて久しく、
居住者の高齢化と住宅の老朽化が顕著で、若
年層の需要は弱い。地域要因には特段の変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８９３６０ -542	市原市		建付地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２１０８９３６０ -533	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北16m、二方路		１低専地区計画等 (50,100)
c	２２１０８９２８７ -38	市原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、中間画地		１低専 (30,50)
d	２２１０８９３６０ -530	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,829	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,577	100 [ 100.0]	35,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	36,600
b	(　 ) 48,412	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	46,267	100 [ 124.2]	37,252		38,400
c	(　 ) 31,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,246	100 [ 87.2]	35,833		36,900
d	(　 ) 56,521	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	55,108	100 [ 146.0]	37,745		38,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

市原 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,920,556	371,234	1,549,322	1,491,500	57,822	（　0.9692） 56,041	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,143,694 円　　　　（　 6,250 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.60	Ｗ2	121.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	183 ㎡	12.2 m x 14.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３０㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	60.60	100.0	60.60	1,360	82,416	1.0	82,416
							1.0	82,416
2～ 2	共同住宅	60.60	100.0	60.60	1,401	84,901	1.0	84,901
							1.0	84,901
～

～

～

計		121.20	100.0	121.20		167,317		167,317
								167,317

⑨年額支払賃料	167,317 円　×　12ヶ月　＝　 2,007,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 121.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,007,804 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,841,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	167,317 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 167,317 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,866 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,920,556 円　　　　（　 10,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５８１８　　　　-13	1,538 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.9]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,419 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-29	1,378 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,381
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,000 円	19,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,234 円	2,007,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,500 円	19,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,000 円	19,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 371,234 円　（　　　　　　 2,029 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

17 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 121.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0881 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,491,500 円（　　　　　 8,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,920,556 円
②総費用	371,234 円
③純収益　①－②	1,549,322 円
④建物等に帰属する純収益	1,491,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,822 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,143,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,250 円／㎡）