別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　勝　錬太郎   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡字中川端２１０１番５１ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m私道 水道、ガス、下水 浜野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺は狭隘道路が多い、小規 模開発された住宅地域。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ私道 交通 施設 浜野駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発された住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状維持と予測する。浜野駅徒歩圏にあり、潜在 的な宅地需要は根強く、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のうちＪＲ内房線沿線の駅徒歩圏の住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分される。典 型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、都心に通勤する一次取得者層が主である。中心となる価格帯は、 対象標準地の規模で７００万円程度、新築戸建住宅では２，０００～２，５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅 地の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・ 買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。また代表標準地からの検討結果から見ても妥当な価格である。 以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [101.0] 100 53,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境に優る市原市の市街地では、根強い住 宅地需要が認められる。新型コロナウイルス 感染症の影響は緩和傾向にある。 ＪＲ浜野駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に 格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％